Dodatkowe zabezpieczenie kredytu - czego może żądać bank?

Przeczytaj także: Wypowiedzenie kredytu przez bank

Co podlega weryfikacji?

W czasie obowiązywania umowy kredytu kredytobiorca jest obowiązany przedstawić - na żądanie banku - informacje i dokumenty niezbędne do oceny jego sytuacji finansowej i gospodarczej oraz umożliwiające kontrolę wykorzystania i spłaty kredytu. Mówi o tym wprost przepis art. 74 Prawa bankowego. Kredytobiorca jest również obowiązany umożliwić podejmowanie przez bank czynności związanych z oceną wspomnianej sytuacji. Jest tak niezależnie od tego, czy umowa kredytu zastrzega dla banku prawo domagania się od kredytobiorcy przedstawienia np. aktualnego zaświadczenia o osiąganych dochodach.

Przepisy nakładają również na bank pewne obowiązki w tym zakresie. Chodzi o konieczność analizowania zdolności kredytowej klienta (kredytobiorcy) i uzależnienia decyzji o przyznaniu kredytu właśnie od pozytywnej weryfikacji tej zdolności.

Przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Kredytobiorca jest obowiązany przedłożyć na żądanie banku - bez względu na to, czy wynika to z umowy kredytowej - dokumenty i informacje niezbędne do dokonania oceny tej zdolności. Tego rodzaju powinność wynika z kolei wprost z art. 70 ust. 1 Prawa bankowego.

W przypadku niedotrzymania przez kredytobiorcę warunków udzielenia kredytu albo w razie utraty przez kredytobiorcę zdolności kredytowej, bank może obniżyć kwotę przyznanego kredytu albo wypowiedzieć umowę kredytu.

Dla odmiany, żądanie ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia powinno wynikać z treści umowy kredytu. Umowa kredytu powinna określać m.in. sposób zabezpieczenia spłaty kredytu, a także warunki dokonywania zmian umowy. W braku odpowiednich postanowień, klient banku może uchylić się od zaofiarowania dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu.
Wskazane zasady weryfikacji zdolności kredytowej klienta banku nie odnoszą się jednak wprost do badania stanu czy wartości zabezpieczeń spłaty kredytu. Czym innym jest zdolność kredytowa, a czym innym sposób i wartość zabezpieczeń spłaty kredytu. Osoba spłacająca swoje zobowiązanie względem banku może bowiem mieć odpowiednią zdolność kredytową, a może nawet wyższą niż w dniu zawarcia umowy, podczas gdy wartość obciążonej hipoteką nieruchomości może się obniżyć, pogarszając tym samym współczynnik LTV.

Winien wysoki współczynnik LTV

Współczynnik LTV 100% oznacza, że kredyt został udzielony bez wkładu własnego klienta lub później wysokość zobowiązania i wartość zabezpieczenia zrównały się.

Im wyższy wskaźnik LTV, tym gorzej dla banku i kredytobiorcy, bowiem oznacza brak odpowiedniego zabezpieczenia kredytu. Wówczas kredytobiorca może spodziewać się telefonu lub pisma z banku w sprawie ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia, przedstawienia aktualnego operatu szacunkowego nieruchomości czy częściowej spłaty kredytu.

Im natomiast wyższy wkład własny kredytobiorcy, tym mniejszy wskaźnik LTV (np. przyjmując dane wyjściowe przy obligatoryjnym często wkładzie w wysokości 20%, LTV ma wartość 80%). W takim przypadku klient banku może liczyć na lepsze warunki, zwłaszcza niższą marżę, a przez to także na niższe oprocentowanie kredytu.

LTV (z ang. loan to value) - stosunek wysokości kredytu do wartości przedmiotu zabezpieczenia hipotecznego, np. mieszkania.

Ogólne zapisy nie obowiązują

Problem leży w tym, że banki faktycznie zastrzegają w swoich umowach możliwość żądania od kredytobiorcy udzielenia dodatkowego zabezpieczenia w razie np. niekorzystnych zmian wartości ustanowionych przy zawarciu umowy zabezpieczeń. Jednakże czynią to często w sposób zbyt ogólnikowy, nie precyzując m.in. w jakim stopniu owa zmiana i którego z zabezpieczeń dawałaby podstawę do żądania dodatkowego zabezpieczenia, jakiego rodzaju miałoby to być zabezpieczenie.