Kredyty hipoteczne w CHF: kiepskie perspektywy zadłużonych

Przeczytaj także: Kredyty we frankach: wysokość raty niestabilna

Na dzień dzisiejszy akcja dodatkowego ubezpieczania „frankowych” kredytów mieszkaniowych według dostępnych informacji ma dotyczyć zaledwie kilkuset przypadków, w których wartość zadłużenia przekracza o co najmniej 30 proc. zaktualizowaną wycenę nieruchomości. Pytanie, jakie samo nasuwa się w tym momencie, to czy przypadkiem liczba ta, podobnie jak w przypadku statystyk Krajowej Rady Komorniczej, nie zacznie z miesiąca na miesiąc przyrastać w przyśpieszonym tempie. Jest to istotna kwestia z uwagi na niebagatelny koszt takiej polisy, wynoszący średnio 2-3 proc. ubezpieczanej sumy w stosunku rocznym. Oznacza to, że gospodarstwo domowe, dotknięte tym problemem, oprócz comiesięcznej spłaty raty zadłużenia, musiałoby co roku, aż do skutku, czyli spadku zadłużenia do bezpiecznego dla banku poziomu, wygospodarować, bagatela, dodatkowe kilka tysięcy złotych. Dopóki kwestia ta dotyczy kilkuset przypadków, nie ma problemu. Jeśli jednak sytuacja obejmie tysiące kredytobiorców, pojawi się poważny problem, choćby z tej przyczyny, że wiele rodzin spłacających kredyty nominowane w CHF może nie sprostać dodatkowemu obciążeniu. Czy tego typu czarny scenariusz jest prawdopodobny?

- Wartość LTV przy kredytach walutowych jak wiadomo zależy od dwóch czynników: aktualnej wartości nieruchomości oraz kursu walutowego. Najmniej pożądana sytuacja występuje przy spadkowym trendzie cen mieszkań połączonym ze słabnącą rodzima walutą. Z tego typu tendencją mieliśmy praktycznie do czynienia bez przerwy od początku 2010 roku. Dopiero ostatnie umocnienie złotego przywróciło nieco oddech spłacających kredyty nominowane w CHF – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Na pytanie, czy istnieje sposób na trwałe rozwiązanie problemu kilkuset tysięcy rodzimych „frankowców”, odpowiedź twierdząca jest tylko jedna. Warunkiem koniecznym jest powstrzymanie, a najlepiej odwrócenie spadkowego trendu cen mieszkań, przy jednoczesnym odwróceniu długoterminowej tendencji spadkowej złotego względem CHF.

Oczekiwanie na zakończenie przeceny w krajowej mieszkaniówce przynajmniej przez najbliższe kilka kwartałów wydaje się raczej nierealne. Co więcej, spadki do końca bieżącego roku mogą jeszcze przyśpieszyć, choćby za sprawą dostosowywania cenników firm deweloperskich do limitów wygasającej RnS. W tej sytuacji jedyną nadzieją kredytobiorców walutowych jest utrwalenie zapoczątkowanej w czerwcu tego roku tendencji umacniania złotego, zwłaszcza w odniesieniu do franka. Czy jest to możliwe?

- Kluczowy poziom kursu CHF/PLN, który być może dla zadłużonych w helweckiej walucie jest „być albo nie być”, to 3,33 zł. Jest to kulminacyjny pozom osłabienia złotego z przełomu lat 2008/2009. Umocnienie rodzimej waluty poniżej tej wartości byłoby wstępnym sygnałem odwrócenia długoterminowego trendu wzrostowego franka, co stwarzałoby szansę w dłuższym okresie nawet na zejście poniżej 3 zł. Niestety obserwowane ostatnio dwuipółmiesięczne umocnienie złotego na razie zostało powstrzymane na poziomie 3,35 zł. , a więc zaledwie 2 grosze powyżej „górki” notowań CHF/PLN z lutego 2009 r., potwierdzając duże znaczenie techniczne tego poziomu. Co to znaczy dla spłacających kredyty nominowane w CHF? Niestety, o ile nie nastąpi już w najbliższej perspektywie kolejna próba przełamania przez złotego poziomu 3,33, to powrót notowań CHF/PLN do poziomu 3,70 może okazać się tylko kwestią czasu. A to oznaczałoby kolejny trudny okres „wzrostowy” dla kredytów walutowych. Rosnąć będą raty kredytów, wysokość zadłużenia w złotych, poziom LTV, wreszcie suma kredytów podlegających obowiązkowi dodatkowego ubezpieczenia – podsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.