"Mieszkanie dla młodych" z ograniczonym dostępem

Przeczytaj także: Mieszkanie dla młodych: bez dzieci niższe dopłaty

Wkład własny z budżetu ułatwi drogę po kredyt

Nie wszystkie jednak zmiany proponowane w założeniach do nowego programu dopłat są negatywne. Fakt, że w „MdM” z budżetu nabywcy mają uzyskać substytut wkładu własnego w wysokości 10 – 15% (dodatkowe 5% jeśli w ciągu 5 lat urodzi się w rodzinie trzecie lub kolejne dziecko), może ułatwić dostęp do finansowania bankowego. Poszerzenie potencjalnej grupy beneficjentów nie powinno być jednak z tego tytułu tak znaczące jak omawiane wyżej ograniczenia – wynika z szacunków Home Broker. Gdyby bowiem przyjąć dane Eurostatu o dochodach Polaków, oraz fakt, że przeciętna nieruchomość sprzedana w ostatnich 12 miesiącach kosztowała 242,5 tys. zł, to aż 68,5% gospodarstw domowych mogłoby kupić taką nieruchomość w pełni na kredyt w złotym rozłożonym na 25 lat i oprocentowanym na 6,5%. Gdyby przyjąć, że rodzina z dzieckiem w „MdM” mogłaby dostać 15-proc. wkład własny, grono potencjalnych kredytobiorców wzrosłoby do 72,6% populacji. Są to jednak bardzo zgrubne szacunki, które opierają się o wiele uproszczeń. Nadużyciem byłoby więc też zsumowanie powyższych wyników, aby oszacować o ile mniej osób będzie mogło skorzystać z „MdM” w porównaniu z „RnS”. Brak dopłat w jednym segmencie rynku może bowiem spowodować, że popyt przeniesie się do obszaru, w którym na dopłaty będzie można liczyć.

W nowym programie mniejsze dopłaty i wyższa pierwsza rata

Kolejną mocną stroną programu „RnS” jest fakt, że dziś można liczyć na wyższe dopłaty z budżetu niż w przypadku zapowiadanego MDM-u. Przykład? Rodzina z dwojgiem dzieci, która chciałaby kupić w Warszawie nowe mieszkanie o powierzchni 50 m kw. za 289,5 tys. zł mogłaby liczyć na dopłatę w „RnS” na poziomie 75,6 tys. zł. W „MdM” dopłata wyniosłaby 43,4 tys. zł (kredyt na 25 lat, oprocentowanie 6,5%). Gdyby natomiast singiel chciał kupić od dewelopera 30-metrowe lokum w stolicy za 173,7 tys. zł, to w „RnS” mógłby liczyć na dopłatę w wysokości 45,4 tys. zł, a w „MdM” tylko 17,4 tys. zł. Oczywiście nie można zapominać o tym, że dopłaty z budżetu w przypadku „RnS” beneficjenci otrzymują z budżetu w formie dopłat do comiesięcznych rat przez 8 lat kredytowania. W „MdM” dopłata stanowi substytut wkładu własnego, a więc od razu pomniejsza kwotę pożyczaną z banku, a więc też dodatkowo łączny koszt obsługi długu. Po prostu od niepożyczonych pieniędzy nie trzeba płacić odsetek. W efekcie w niektórych przypadkach, z punktu widzenia czysto rachunkowego, korzyść w całym okresie kredytowania mogłaby być większa niż w przypadku programu „RnS”.

Nabywcy przy wyborze źródeł finansowania dążą jednak często do minimalizacji obciążenia ratami kredytowymi, w czym niekwestionowany prym wiedzie „RnS”. Znowu najłatwiej przedstawić tę zależność na przykładzie. Przyjmijmy więc, że rodzina chce kupić nowe mieszkanie o powierzchni 50 m kw. za 289,5 tys. zł na 30-letni kredyt w złotym, który oprocentowany jest na 6,5% w skali roku. W standardowym kredycie rata wyniosłaby prawie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli rodzina ubiegałaby się o kredyt z dopłatą w „MdM” rata wyniosłaby od niecałych 1,6 tys. zł (po urodzeniu trzeciego dziecka) do prawie 1,8 tys. zł (rodzina bezdzietna) miesięcznie. W obowiązującym do końca roku programie „RnS” pierwsza rata wyniosłaby zaledwie 1,1 tys. zł.

Bartosz Turek, Analityk rynku nieruchomości