Odwrócona hipoteka: plusy i minusy

Przeczytaj także: Własna nieruchomość a wysokość emerytury

Opcje z różnym poziomem atrakcyjności

Zarówno na plus jak i na minus można policzyć mnogość dostępnych opcji. Jak zwykle w przypadku produktów finansowych liczą się szczegóły. Przykładem mogą być oferowane przez liczne firmy tzw. renty dożywotnie.

W ich przypadku fundusz, który je proponuje, od początku przejmuje na własność nieruchomość. Wpis w księdze wieczystej uniemożliwia jakąkolwiek dyspozycję mieszkaniem czy domem na rzecz spadkobierców.

Inaczej będzie działać odwrócony kredyt hipoteczny, nad którym pracuje Ministerstwo Gospodarki. W tym przypadku w księdze wieczystej wpisana zostaje informacja o tym, że nieruchomość obciążona jest zobowiązaniem. Jednak mieszkanie czy dom nadal należą do osób pobierających świadczenie. Różnica między dożywotnią rentą a odwróconym kredytem hipotecznym wydaje się niewielka, jednak w praktyce może oznaczać straty idące w setki tysięcy złotych.

Za: można podnieść dochody

Najważniejszym argumentem przemawiającym za wykorzystaniem odwróconej hipoteki jest oczywiście możliwość podniesienia dochodu na emeryturze. Już dziś wiadomo, że przyszłe świadczenia nie będą wysokie, kto może powinien szukać innych niż ZUS i OFE źródeł.

Jeśli emeryt zdecyduje się na odwrócony kredyt hipoteczny, niekoniecznie musi to oznaczać, że "przeje" cały spadek. W myśl przepisów, nad którymi pracuje Ministerstwo Gospodarki, jeśli suma środków, które pobrał z banku wraz z odsetkami będzie niższa niż wartość nieruchomości, spadkobiercy dostaną różnicę. Będą mogli także spłacić kredyt i zachować dom czy mieszkanie.

Za: tysiąc złotych miesięcznie więcej

Ci, których interesuje odwrócona hipoteka mogą mieć problem z wyliczeniem miesięcznych wypłat. Z pomocą przyszli im bankowcy. W marcu 2012 roku Związek Banków Polskich przedstawił orientacyjne wyliczenia pokazujące, ile mniej więcej mogą dostać emeryci zainteresowani odwróconą hipoteką.

Przykładowo, jeśli o taki kredyt wystąpi kobieta w wieku 75 lat, a mieszkanie, które zastawi znajdować się będzie w Warszawie (wartość: 373 tys. zł), miesięcznie dostanie 951 zł. W przypadku mężczyzny w tym samym wieku kwota wyniesie 1229 zł. W przypadku gruntu ornego w dolnośląskim (wartość: 394 tys. zł) będzie to odpowiednio 1004 i 1298 zł. Skąd różnica?

ZBP przyjął, za Głównym Urzędem Statystycznym, że kobieta, która osiągnęła wiek 75 lat ma przed sobą jeszcze 12 lat życia. Mężczyzna - 10. Wysokość otrzymywanego świadczenia zależy także od wartości obciążonej hipoteką nieruchomości. Zasada jest prosta: im więcej warte mieszkanie, dom czy grunt, tym wyższa wypłata.

Przeciw: nieuregulowany rynek

Co innego, gdy emeryt zdecyduje się na dożywotnią rentę. W takiej sytuacji, nawet jeśli będzie pobierał ją tylko przez rok, jego spadkobiercy nie dostaną niczego. Tu właśnie kryje się duży minus tego rodzaju rozwiązań: wiele osób mających wartościowe nieruchomości niekoniecznie orientuje się w zawiłościach propozycji instytucji finansowych. Nieświadomie mogą wybierać takie, które są niekorzystne dla nich i dla ich spadkobierców.

W tym miejscu warto zaznaczyć, że Komisja Nadzoru Finansowego chce uregulować także ten rynek. Z niedawnych informacji Gazety Wyborczej wynika, że KNF ma zamiar zastrzec tego rodzaju działalność dla zakładów ubezpieczeniowych.

Przeciw: prowizje, hipoteka, wydatki

Trzeba też pamiętać o tym, że ani bank proponujący odwrócony kredyt hipoteczny ani firmy oferujące dożywotnie renty nie działają charytatywnie. Zarabiają w różny sposób. W niektórych przypadkach trzeba liczyć się z opłatami. Jak każdy kredyt, także odwrócona hipoteka jest oprocentowana. Na razie nie wiadomo, na jakim poziomie. Wiadomo jednak, że w niektórych krajach zachodnich bywa wyższe.

Nie wiadomo, co stanie się, gdy wartość mieszkania spadnie. Przykładowo, po załamaniu rynku nieruchomości w USA jeden na dziesięciu emerytów pobierających pieniądze z banku pod zastaw hipoteki stanął przed groźbą bankructwa. Mieszkania z taką hipoteką nie można także sprzedać, gdyby zaszła taka potrzeba.

Warto także wspomnieć o tym, że osoba, która zaciągnie odwrócony kredyt hipoteczny musi dbać o nieruchomość zgodnie z wytycznymi pożyczkodawcy. A to może być kosztowne i, zwłaszcza w przypadku domów, pochłonąć sporą część z wypłacanych miesięcznie pieniędzy.

Michał Świech,