Niższa wartość nieruchomości to dodatkowe koszty?

Przeczytaj także: Ubezpieczenie niskiego wkładu jak 4 raty kredytu

Ania, 28 lat kupiła pięć lat temu mieszkanie na 110 proc. wartości nieruchomości. Po trzech latach, w czasie kiedy mocno wahał się kurs franka szwajcarskiego, otrzymała wezwanie do "doubezpieczenia" brakującego wkładu. Bank życzył sobie wówczas 6 tys. zł. Teraz kiedy ceny mieszkań na rynku nieruchomości spadają, mieszkanka warszawskiego Bródna boi się, że bank ponownie zażąda dodatkowych zabezpieczeń. Czy najbliższy rok może oznaczać dla kredytobiorców złe wieści z banku?

Zielone światło dają zapisy w umowach

Jeśli w 2013 roku dojdzie do znaczącego spadku wartości nieruchomości banki mogą stosować praktyki - powszechne kilka lat temu - wobec zadłużonych klientów. Zielone światło dają im zapisy w umowach kredytowych. - Część banków wpisywała w umowy kredytowe zastrzeżenie, że przy zmianie LTV (wskaźnik określający wysokość kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia) klienci są zobowiązani do dodatkowego ubezpieczenia brakującego wkładu - mówi Halina Kochalska, analityk Open Finance.

- Kredytowe umowy hipoteczne zawierane są na okres kilkudziesięciu lat, więc w trakcie trwania spłaty zobowiązania mogą pojawić się różne nieprzewidziana na etapie zaciągania kredytu sytuacje, np. znaczący wzrost kursów waluty lub spadek wartości nieruchomości - tłumaczy zapisy Radosław Siubczyński, odpowiedzialny za kredyty hipoteczne w Raiffeisen Polbank. Zaznacza jednak, że po ostatniej weryfikacji wartości nieruchomości klienci nie ponieśli dodatkowych kosztów.

Monitoring raz do roku

O tym, w jakiej sytuacji jest dany kredytobiorca, informują coroczne wyniki monitoringu. - Polega on na dokonaniu aktualizacji wartości ustanowionych zabezpieczeń i dokonywany jest przez pracowników banku, i na jego koszt. Jeśli w wyniku przeprowadzonego monitoringu bank stwierdzi, że akceptowalne LTV określone uległo zwiększeniu o więcej niż 10 punktów procentowych może zażądać od kredytobiorcy albo spłaty całego długu albo dodatkowych zabezpieczeń - tłumaczy Halina Kochalska z OF.

Czego może żądać bank?

Katalog zabezpieczeń jest długi. - Może to być inna nieruchomość, cesja praw z zaakceptowanej przez bank polisy ubezpieczenia na życie i wskazanie banku jako uposażonego; cesja praw z zaakceptowanego przez bank rachunku bankowego, lokacyjnego, maklerskiego lub innego produktu inwestycyjnego i wskazanie banku jako upoważnionego do dysponowania tym rachunkiem; weksel własny in blanco wraz z deklaracją wekslową; kaucja na rachunku - wylicza Halina Kochalska, analityk Open Finance.

Może to być również dodatkowe ubezpieczenie brakującego wkładu, które przykładowo wyniosłoby w BGŻ i BPS - 11 681 zł, w Nordei - 4,15 tys. zł, w PKO BP - 3,3 tys. zł. Przy założeniu, że 30-letni kredyt jest w złotówkach, na 100 proc. wartości mieszkania za 200 tys. zł, przy ubezpieczeniu 20 proc. brakującego wkładu, czyli w tym przypadku 40 tys. zł. Jego marża wynosi 1,5 proc., a niezmienne oprocentowanie 5,3 proc.

Veto może się skończyć wypowiedzeniem umowy

Jeśli klient chciałby po prostu nie opłacić dodatkowego ubezpieczenia, musi się liczyć albo z wypowiedzeniem umowy albo np. podwyższeniem marży (takie zapisy banki też umieszczają w umowach).

Zdarza się, że klienci nie godzą się z oceną banku, bo np. przeprowadzili modernizację budynku i znacząco podnieśli wartość mieszkania. - W takiej sytuacji na indywidualny wniosek klienta i po dostarczeniu aktualnego operatu nieruchomości bank może zweryfikować podstawę naliczania składki niskiego wkładu i zmniejszyć koszty takiego ubezpieczenia. Jednak należy pamiętać, że wyższa wartość nieruchomości może wiązać się z wyższymi kosztami ubezpieczenia nieruchomości, którego składka liczona jest nie od kwoty kredytu lecz od wartości mieszkania czy domu - mówi Radosław Siubczyński z Raiffeisen Polbank.

Banki dbają bardziej, bo boją się czarnego PR-u

Uspokajający dla klientów może być fakt, że banki muszą dbać obecnie o każdego z nich. - A wzywanie kredytobiorców do dodatkowego ubezpieczenia kilka lat temu skończyło się dla banków fatalnie z punktu widzenia dobrego PRu - przypomina analityk OF. Być może w 2013 roku powtórki nie będzie.

Zaciągając kredyt trzeba pamiętać, że jest to długoterminowe zobowiązanie. Należy podejść do niego w sposób bardzo racjonalny i spróbować wyobrazić sobie co będzie się działo w przypadku pojawienia się różnych niekorzystnych sytuacji. Trudno mieć pretensję do banków, że zabezpieczają się na wypadek zmian koniunktury, kursów walut czy niestabilnej sytuacji kredytobiorcy. Ale pamiętać należy również o tym, że te zabezpieczenia w dużej mierze służą również tym, którzy pieniądze od banku pożyczają. Wymagane przez banki cesje praw do ubezpieczenia na wypadek utraty pracy, na wypadek pożaru lub innych wydarzeń losowych stanowią kapitał, który w razie konieczności może zaspokoić roszczenia banku. W umowach kredytowych występuje wiele wymienionych w artykule zabezpieczeń ze strony banku, ale banki sięgają do nich w sytuacjach wysokiego ryzyka lub drastycznie zmieniających się warunków rynkowych, wyjaśnia Agnieszka Grotkowska, Dyrektor ds. Projektów Specjalnych - Domiporta.pl.