Opłacalne inwestowanie w nieruchomości użytkowe

Przeczytaj także: Inwestowanie w nieruchomości: agresywnie czy bezpiecznie?

Malejące stopy procentowe powodują, że rentowności oferowane przez lokale użytkowe i hotele są obecnie bardziej atrakcyjne niż na przykład rok temu. Kupując na przykład pokój w hotelu we Władysławowie za niespełna 180 tys. zł można liczyć na zwrot rzędu 10% wartości nieruchomości rocznie. To o 5,5 pkt. proc. więcej niż na dobrej rocznej lokacie (oprocentowanej na 4,5% w skali roku). Podobnie jest w Mielnie, gdzie pokój w hotelu można mieć już za 229 tys. zł i ma on generować zysk na poziomie 9,5%, czyli 5 pkt. proc. więcej niż modelowa roczna lokata. Na sporą premię na poziomie 3,5 pkt. proc. ponad zysk z lokaty można też liczyć kupując lokal użytkowy w jednym z pasaży handlowych pod szyldem Czerwona Torebka, a 2,5 pkt. proc. premii można realizować kupując pokój w hotelu w Szklarskiej Porębie i Zakopanem. W sytuacji relatywnie wysokich rentowności, jakie można realizować dziś na rynku nieruchomości generujących dochód, otwarte pozostaje jednak pytanie czy firmy oferujące tego typu projekty inwestycyjne w najbliższym czasie nie obniżą poziomu oferowanych zysków. Nie ulega wątpliwości, że powinny one pozostać na poziomie wyższym niż oferowany przez banki na lokatach. Inwestując w nieruchomości podejmuje się bowiem dodatkowe ryzyko za co wymagana jest premia.

Wartość rośnie gdy apetyt maleje

Atrakcyjne poziomy rentowności inwestowania w lokale użytkowe to jednak nie wszystko na co mogą liczyć osoby lokujące swój kapitał na rynku nieruchomości. Zauważmy bowiem, że w sytuacji, gdy w gronie inwestycji uważanych za bezpieczne zyski z lokat i obligacji są coraz niższe, może też maleć wymagany przez inwestorów poziom zysku generowany przez nieruchomości. Rok temu najlepsze roczne lokaty były oprocentowane nawet powyżej 6,5% w skali roku (brutto), a dziś jest to niespełna 5%. Jeśli więc rok temu inwestor wymagał, aby posiadany przez niego lokal użytkowy pozwalał zarobić 8%, to w otoczeniu mniej zyskownych lokat może się okazać, że zadowoliłoby go jedynie 7,5% czy nawet 7% w skali roku. Jaki miałoby to wpływ na wartość nieruchomości? Przyjmijmy, że rok temu lokal, który pozwalał zarobić 80 tys. zł rocznie wart był 1 mln zł (rentowność 8%). Obniżenie wymaganej przez inwestorów rentowności do poziomu 7% wywindowałoby wartość nieruchomości z pierwotnego 1 mln złotych do ponad 1,14 mln złotych, a więc o 142 tys. zł więcej. O tyle więcej byłby skłonny inwestor zapłacić za coroczny zysk na poziomie 80 tys. zł.

W efekcie niskie stopy procentowe mogą okazać się pozytywną informacją dla właściciela lokalu użytkowego lub pokoju w hotelu. Osoby te mogą więc okazać się obok obecnych i przyszłych kredytobiorców beneficjentami ostatnich działań Rady Polityki Pieniężnej. Pierwszym topnieją koszty odsetkowe, a drugim rośnie zdolność kredytowa. Właścicielom lokali użytkowych i pokoi w hotelach może natomiast rosnąć wartość posiadanego majątku i to przy założeniu stałych przychodów z wynajmu.

Podaż na drodze do zysków

Należy jednak podkreślić, że malejące stopy procentowe prawie automatycznie obniżają potencjalne zyski generowane przez lokaty i obligacje, ale na rynku nieruchomości zmiany zachodzą znacznie wolniej. Nie sposób spodziewać się więc w tym roku obniżenia wymaganych stóp kapitalizacji o 1,5 pkt. proc., a więc o tyle o ile stopy procentowe obniżyła Rada Polityki Pieniężnej na ostatnich pięciu posiedzeniach. Faktyczna zmiana na korzyść właścicieli nieruchomości może być nawet kilkukrotnie niższa. Nie bez znaczenia jest w tym kontekście też podaż nieruchomości. O ile deweloper sprzedaje lokale w hotelu z rentownością na poziomie 9 czy 10% trudno spodziewać się, aby inwestor chętniej kupił lokal z rynku wtórnego, który da zarobić 7% w tym samym budynku, a więc za wyższą cenę niż oferuje deweloper.

Bartosz Turek