Kredyt na budowę domu: warto analizować oferty

Przeczytaj także: Kredyt na budowę domu ciągle popularny

Wybór kredytu na dom nie jest łatwym zadaniem. Oferta jest bogata i mocno może się różnić w szczegółach. Nie chodzi tu wyłącznie o cenę czyli marżę, prowizję, ewentualne ubezpieczenia czy też o udział kredytu w inwestycji. Po dogadaniu się w tych sprawach kłopotem mogą okazać się m.in. warunki wypłat transz, maksymalny czas budowy albo minimalna cena m2 wznoszonego domu. Stawiane klientowi warunki sprawią, że nie z każdym bankiem będzie po drodze do nowego domu. Warto to ustalić przed podpisaniem umowy kredytowej.

Górą bankowe inspekcje

Kluczowe dla całego przedsięwzięcia jest to, że kredyty na dom wypłacane są w transzach, a wypłata kolejnej puli pieniędzy, uzależniona jest od rozliczenia się z kwot otrzymanych od banku wcześniej. Banki mogą oczekiwać, że klient na wydane pieniądze okaże faktury, albo dostarczy opinię akceptowanego przez bank rzeczoznawcy, ewentualnie złoży oświadczenie, przedstawi kosztorys powykonawczy, albo podda plac budowy inspekcji pracownika banku. Tryb rozliczania transz jest niezwykle ważny, należy wcześniej w banku wypytać o szczegóły, aby w trakcie budowy nie narazić się na nerwowe sytuacje, utratę płynności finansowej i spory z bankiem.

Np. w Aliorze każda transza musi być rozliczana w połowie w oparciu o faktury i rachunki, a pozostała kwota rozliczana jest oświadczeniem, weryfikowanym później przez inspekcję pracownika banku. W BGŻ istnieją trzy możliwości rozliczenia się z transzy: fakturami i inspekcją, fakturami (60 proc.), oświadczeniem (40 proc.) i inspekcją, albo kosztorysem powykonawczym połączonym z inspekcją. W Raiffeisen-Polbanku decyzja o wypłacie kolejnej transzy należy do rzeczoznawcy majątkowego, akceptowanego przez bank lub inspekcji banku. Inspekcja banku ma kluczowe znaczenie dla rozliczenia wydatków również w: BZ WBK, Credit Agricole, DB PBC, BPH, mBanku, MultiBanku, Nordei, PKO BP i Pocztowym.

Ale np. Millennium wystarczą zdjęcia z budowy i zapisy w dzienniku budowy, podobne podejście ma ING Bank Śląski, gdzie inspekcja zlecana jest tylko w szczególnych wypadkach, choć jest stosunkowo niedroga, bo kosztuje 150 zł.

Jeśli już trzeba się liczyć z regularnymi inspekcjami warto zwrócić uwagę ile taka inspekcja kosztuje. Zdarza się, że inspekcje są darmowe (BZ WBK, Pekao, mBank, MultiBank), zdecydowanie przeważają jednak odpłatne. W PKO BP inspekcja kosztuje do 200 zł. W większości przypadków jest to wydatek od 160 zł do 200 zł. 160 zł trzeba zapłacić w Nordei i Aliorze, 178 zł w Pocztowym, 185 zł w BPH, 200 zł w BNP Paribas i Credit Agricole. Wyższe stawki obowiązują w Getin Noble Banku i Millennium, gdzie jest to rozwiązanie stosowane w wyjątkowych sytuacjach. Ale także w BOŚ, gdzie inspekcja kosztuje 475 zł.

Za ile metr domu?

Sposób rozliczania poszczególnych etapów budowy to tylko jeden z elementów decydujących o tym czy budowa domu z wybranym bankiem ma szansę powodzenia. Znaczenie będzie miała również minimalna cena metra kw. jaką należy przyjąć do kosztorysu i tym samym wysokości kredytu. Może się bowiem okazać, że plan klienta zbudowania domu do zamieszkania w cenie 1500 zł za m2 jest dla banku nie do przyjęcia. Gdy wycena metra jest wyższa droższy jest koszt całego przedsięwzięcia, spada udział przygotowanego wkładu własnego, a to z kolei może się przełożyć na warunki cenowe kredytu.