Rentowność inwestycji: lepsze mieszkanie niż lokata

Przeczytaj także: Długoterminowe inwestowanie na giełdzie

Dotyczy to również inwestycji w nieruchomości. Na trzech dużych rynkach (USA, Wielka Brytania, Australia), które dodatkowo mają odpowiednio długą historię danych o cenach, średnia roczna zmiana w ostatnich kilkudziesięciu latach wynosi od 5,8% nominalnie w przypadku Wielkiej Brytanii, przez 4,2% w przypadku Australii i 3,8% w przypadku Stanów Zjednoczonych. Po uwzględnieniu inflacji realny zysk ze zmiany ceny topnieje do 0,8-2,1% w skali roku. Dane te potwierdzają książkową teorię, która mówi, że wartość nieruchomości rośnie o około 1 – 2 pkt. proc. szybciej niż inflacja. Dodatkowa zaletą inwestowania w nieruchomości jest możliwość osiągania przychodów z najmu, która w polskich miastach wojewódzkich można szacować obecnie na ok 7% brutto (stosunek rocznego przychodu do wartości nieruchomości). Minusem inwestowania w nieruchomości, zwłaszcza w zestawieniu z lokatami bankowymi jest jednak niska płynność tego typu inwestycji. O ile jeszcze za stosunkowo płynne można uznać małe mieszkania położone w centrach dużych miast, to już zdecydowanie gorzej jest z nieruchomościami gruntowymi, zwłaszcza tymi, które mają duże areały.

Wyższe zyski niż nieruchomości generować może giełda, ale towarzyszyć temu będzie większa zmienność. Z drugiej strony stopa dywidendy, którą porównać można z zyskami czerpanymi przez właściciela nieruchomości z jej wynajmu, będzie przeważnie niższa niż te drugie. I tak inwestując w 1984 roku na giełdzie londyńskiej można było zrealizować zysk na poziomie średnio 2,6% (realnie do lipca br.)wciągu roku, a angażując się kapitałowo w 1950 roku na giełdzie nowojorskiej można było zarobić średnio 3,8% (realnie do lipca br.) w ciągu roku. W przypadku giełdy tokijskiej realna roczna stopa zwrotu w okresie od 1984 r. do lipca br. wynosi zaledwie 0,6%, ponieważ główny indeks tego parkietu notowany jest dziś na poziomie o 40% wyższym niż w 1984 roku.

Grunt to długoterminowa inwestycja

Oczywiście mało który inwestor realizuje swoje inwestycje w sposób zupełnie pasywny zakładając jedynie zakup akcji i potem trzymanie ich bez jakichkolwiek ruchów w posiadanym portfelu. Podobnie w praktyce mało prawdopodobne jest idealne odwzorowanie zmian własnego stanu posiadania stosownie do zmian w poziomach indeksów giełdowych. Na rynku mieszkaniowym także każda nieruchomość jest inna, a co za tym idzie generować będzie inną stopę zwrotu z wynajmu i inaczej zmieniać się będzie jej wartość w czasie. Ponadto na rynku nieruchomości mieszkania są tylko jedną z możliwości inwestycyjnych obok lokali użytkowych, ziemi czy np. pokoi w hotelach. W ich przypadku także możliwe do realizacji stopy zwrotu, jak i wymagany kapitał, są oczywiście mocno zróżnicowane. Można jednak uogólnić, że zakup lokalu użytkowego wymaga w miastach wojewódzkich budżetu rzędu minimum 0,5 – 1 mln zł, a rocznie pozwala zarobić ok. 8% z tytułu najmu. W przypadku pokoi w hotelach, ceny zaczynają się od 200 tys. zł, a rentowność najmu można szacować na 6-10% w skali roku. Ziemia rolna natomiast, to inwestycja, która w ostatnich latach pozwalała na realizację zysków na poziomie nawet kilkunastu procent rocznie z samego tylko tytułu wzrostu wartości parceli. Wyższe stopy zwrotu można realizować trafnie wybierając działkę, której przeznaczenie można przekształcić z rolnego na budowlane lub po prostu dzieląc większą parcelę na mniejsze. Problem w tym, że inwestycja ta wymaga często zaangażowania kapitału na kilka lat.

Bartosz Turek