On 6 Mar, 17:07, "wasyl_ni" <w...@o...pl> wrote:
> Czesc
>
> Interesuje mnie zaciagniecie kredytu hipotecznego na zakup dzialki na
> ktorej stoi dom do remontu..
> Problem polega na tym ze obecnie mieszkam i pracuje poza granicami
> Polski(UK)... i bardzo zalezy mi na tym zeby sprawy zwiazane z
> zaciagnieciem kredytu i kupnem nieruchomosci zalatwic w ciagu 2
> tygodni.
> Jaki bank jest bezproblemowy (w miare mozliwosci) bardzo mi zalezy na
> mozliwosci wczesniejszej splaty zaciagnietego kredytu bez wiekszych
> kosztow dodatkowych
>
> Pozdrawiam
> wasylni

Witam
jak najdłużej

Najczęściej przy zakupie nieruchomości, czy samochodu lub urządzeniu
mieszkania angażujemy jak najwięcej własnych środków. W tym celu
likwidujemy swoje zyski z oszczędności, a jeśli nasze środki są
niewystarczające do zamknięcia transakcji uzupełniamy kredytem. Nie
jednokrotnie angażujemy swoje środki z oszczędzania żeby mieć tylko
mniejsze oprocentowanie kredytu o 0,5% czy 2%. Podpisując umowę
kredytową wybieramy jak najkrótszy okres kredytowania i jeszcze Bank
nie zdążymy nam go uruchomić myślimy o jak najszybszej jego spłacie.


Czy tak naprawdę to nam się opłaca? ?

Wyjaśnię to na przykładach:

Zmniejszę kwotę kredytu hipotecznego do kwoty zobowiązania
krótkoterminowego, a na odwrót przy kredycie krótkoterminowym, oraz
ich koszty podzielę przez okres kredytowania. Dopiero wtedy jest
możliwość wyraźnie zauważyć, jaki ponosimy ich koszt.

Przykład 1.
Koszty prowizji banku, ubezpieczenia kredytu, ewentualnej wyceny
nieruchomości są takie same przy kredycie zaciąganym na okres 10 czy
30 lat.
Za przyznanie kredytu w wysokości 100 000 zł możemy zapłacić prowizję
np. 2 proc., czyli 2 000 zł + koszty wyceny 1 000 zł = 3 000 zł
Najprostszą metodą jest wyliczenie kosztu kredytu przy ratach stałych.

Kalkulacja kosztów kredytu w wysokości 100 tys. zł, zaciągniętego na
okres 10 lat (120 miesięcy).
Zakładamy oprocentowanie nominalne 3,46 proc. p.a. na 120 miesięcy (10
lat).

o rata stała kredytu wyniesie 986,99 zł
(kapitał +odsetki).
o Mnożymy ratę kredytu przez ilość 120 miesięcy i otrzymujemy =118
438,80zł.
o Następnie odejmujemy 100 000 zł kapitału, więc zostaje 18 438,80zł.
o Do tego dodajemy wszystkie koszty kosztów towarzyszących zaciąganiu
kredytu 3 000
(wyliczone na początku) i otrzymujemy 21 438,80 zł.

Mamy, że z 100 000 zł po 10 latach oddamy 21 438,80 zł* (21,44%)
To jest tak samo jak z 10 000 zł po 10 latach oddamy 2 143,88 zł*
(21,44%)
To jest tak samo jak z 1 000 zł po 10 latach oddamy 214,39 zł*
(21,44%)
o *Tą kwotę należy podzielić przez okres kredytowania, czyli 10 lat.
Dzięki temu otrzymamy średni, roczny koszt kredytu równa się lokacie --
2,14 %.?

Zaciągając ten sam kredyt na 360 miesięcy (30 lat),

- rata stała wyniesie 446,81zł ----mnożymy ją przez 360 miesięcy (30
lat) i otrzymamy 160 851,60 zł.
-następnie odejmiemy 100 000zł kapitału, więc zostanie 60 851,60 zł. -
Do tego dodajemy opłaty towarzyszące przyznaniu kredytu, czyli 3 000.
-Otrzymujemy 63 851,60.
Mamy, że z 100 000 zł po 30 latach oddamy 63 851,60* (63,85%)
To jest tak samo jak z 10 000 zł po 30 latach oddamy 6 385,16 zł*
(63,85%)
To jest tak samo jak z 1 000 zł po 30 latach oddamy 638,52 zł*
(63,85%)
*Tą kwotę należy podzielić przez okres kredytowania, czyli 30 lat.
Dzięki temu otrzymamy średni, roczny koszt kredytu równa się lokacie --
2,13 %.?

Porównując kredyt na 10 lat, czy na 30 dochodzimy do wniosku, że
kredyt o oprocentowaniu nominalnym 3,46% wraz z kosztami kredytu równy
jest lokacie 2,13%* w skali roku, oraz mamy jednakowy koszt.

Przykład 2


W podobny sposób możemy wyliczyć też kredyty krótkoterminowe:

Pożyczając 1 000 zł na rok o oprocentowaniu 15%
rata stała wyniesie 90,26 zł
mnożymy przez 12 m-cy =1083,12 zł
następnie odejmujemy 1 000 zł kapitału, więc zostanie 83,12 zł odsetek
dodajemy opłaty towarzyszące 20 zł (prowizja za udzielenie kredytu)
otrzymujemy 103,12 zł. (10,21%)*
otrzymamy średni, roczny koszt kredytu równa się lokacie -- 10,21%

Pożyczając 1 000 zł na 3 lata o oprocentowaniu 15%
rata stała wyniesie 34,67 zł
mnożymy przez 36 m-cy =1 248,12 zł
następnie odejmujemy 1 000 zł kapitału, więc zostanie 248,12 zł
odsetek
dodajemy opłaty towarzyszące 20 zł (prowizja za udzielenie kredytu)
otrzymujemy 268,12 zł, (26,81%)*
otrzymamy średni, roczny koszt kredytu równa się lokacie --8,94 zł.
( 8,94%)
*Tą kwotę należy podzielić przez okres kredytowania

Porównując kredyt na rok, czy na 3 lata możemy dojść do wniosku, że
kredyt o oprocentowaniu nominalnym 15% wraz z takimi samymi kosztami
mamy różne koszty.

Wnioski:


Wyliczając koszty kredytu na powyższych przykładach 1 i 2 otrzymamy:

Koszty kredytu w skali roku od każdej pożyczonej kwoty:
o oprocentowaniu nominalnym 3,44 % równa się lokacie 2,04%;
o oprocentowaniu nominalnym 3,75 % równa się lokacie 2,24%;
o oprocentowaniu nominalnym 5,50 % równa się lokacie 3,43%;
o oprocentowaniu nominalnym 7 % równa się lokacie 4,72%;
o oprocentowaniu nominalnym 15 % równa się lokacie 8,20%;

Przykładowe zyski z lokat, jakie banki oferują:
Lokata 4,5%
Lokata 5,5 %
Lokata 7,00%

Ile mogliśmy zarobić na Funduszach:

Stabilnego Wzrostu mogliśmy zaoszczędzić:

Stopa zwrotu w okresie 31.01.2003 - 31.01.2006 wynosiła 42,77%* czyli
zysk roczny 14,26%.

Fundusz Zrównoważony,
Stopa zwrotu w okresie 31.01.2002 - 31.01.2006 wynosiła 67,87% czyli
zysk roczny 16,97%.
Fundusz Akcji,
Stopa zwrotu w okresie 31.01.2000 - 31.01.2006 wynosiła100,97% czyli
zysk roczny 16,83%.


Teraz, więc, możemy wnioskować, po co mi spłacać kredyt przez 30lat i
płacić ratę 446,81 zł jak mnie stać płacić ratę 986,99 zł. przez 10
lat. Otóż tę różnicę około 500 zł powinniśmy wpłacać w systematyczne
oszczędzanie w swoja emeryturę. Oszczędzając w ten sposób po 30 latach
możemy zgromadzić oszczędności w wysokości około 857 190 zł .
Założenia: Wyliczenia zakładają 6% realną stopę zwrotu w skali roku,
uśrednioną inflację w wysokości 3%. Przykłady mają charakter poglądowy
i nie stanowią gwarancji identycznych zysków.

Gdybyśmy wpłacili tylko raz 100 000 zł możemy zyskać po 30 latach
równowartość 1 006 270 zł

Założenia: Wartość inwestycji wg realnej stopy zwrotu 5 i 7%,
uśredniona inflacja w wysokości
3%. Przykłady mają charakter poglądowy i nie stanowią gwarancji
identycznych zysków.
Ile można zyskać po 10 - 30 latach oszczędzająć

Wyniki funduszy
Wyniki funduszy

Pobieżna analiza kosztowności kredytu może prowadzić kredytobiorcę do
stwierdzenia, że :


lepiej spłacać kredyt przez 30 lat, a nie przez 10 lat, chociaż
pozwala mu na to jego sytuacja finansowa. Jednak warto zastanowić się,
czy nie lepiej wpłacać różnicę wysokości raty w systematyczne
oszczędzanie. Wystarczy przecież przeanalizować, jakie zyski
prognozuje się w Przyszłość z wynikami już uzyskanymi w latach
poprzednich.

,,... skąd można wiedzieć, co będzie za 10 czy 30 lat?".
Odpowiedź można powiedzieć jest prosta. Z roku na rok zmniejszają się
koszty kredytu (np. przy kredycie na 30 lat po 5 latach jego spłaty
mamy koszt już poniesiony jego spłaty z 10 lat, po 10 latach jego
spłaty mamy koszt już poniesiony jego z 20 lat. Tak, więc w trakcie
spłaty kredytu spada nam zadłużenie, a spłacanej racie odsetkowo
kapitałowej przeważa kapitał, a nie odsetki.
Jeśli spłacamy kredyt i w trakcie jego spłat i stopy procentowe pójdą
górę, to odsetki wzrosną nam nieznacznie, ponieważ koszt pożyczonej
kwoty ponieśliśmy na początku.

Gdy koszt kredytu ze względu na inflację wzrasta, to proporcjonalnie
muszą wzrosnąć depozyty by mieć środki do obsługuje kredytów
W 2000 roku oprocentowanie kredytu w PLN było na poziomie 18% i jego
koszt równał się lokacie 10%, a lokaty mieliśmy 18%. Jeśli
oprocentowanie kredytu utrzymałoby się do dziś na tym poziomie, to
koszt kredytu zaciągniętego na 60 miesięcy wynosiłby od pożyczonej
kwoty 50%, a z drugiej strony zysk z lokaty z kapitalizacją odsetek,
co roku z tej samej kwoty, którą byśmy pożyczyli, wynosiłaby 128,77% -
50% koszt kredytu = 78% zysku po spłacie tego kredytu.
Czytaj Długi Kredyt Krótka Lokata

Analizując koszt kredytu na powyższym przykładzie możemy dojść do
sytuacji odwrotnej, że przy zakupie nieruchomości, urządzeniu
mieszkania, czy samochodu angażować jak najmniej własnych środków
zaciągając kredyt do maksymalnej wartości transakcji, a jeśli kwota
kredytu jest niewystarczająca do jej zamknięcia z braku zdolność
kredytowej uzupełniamy ją swoimi środki. Podpisując umowę kredytową
możemy spokojnie wybierać jak najdłuższy okres kredytowania i nie
myśleć o jak najszybszej jego spłacie, a każde nadwyżki kapitału
inwestować w systematyczne oszczędzanie na własną emeryturę założeniem
żeby okres oszczędzania był mniej więcej proporcjonalny do okresu
kredytowania.


Czy słuszne, więc są ataki na Banki za stan gospodarki, jeśli zyski z
oszczędzania są o wiele wyższe jak koszty kredytu


Michał Asman