Najem czy kredyt hipoteczny? Wiemy, co lepsze dla kieszeni

Przeczytaj także: Kupno czy najem mieszkania? Co się bardziej opłaca?

W metropoliach rata kredytu może być o 6% - 30% niższa od czynszu …

Dzięki danym Narodowego Banku Polskiego, możemy porównać wysokość czynszu i raty nowego kredytu od I kw. 2010 r. do I kw. 2015 r. Ta analiza dotyczy przeciętnego mieszkania o powierzchni 50 mkw. Obliczenia uwzględniają średnią transakcyjną stawkę czynszu w sześciu największych miastach (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk) oraz przeciętny koszt zakupu 1 mkw. mieszkania na terenie wymienionych metropolii. Co ważne, czynsze przyjęte do obliczeń nie zawierają kosztu mediów i dodatkowych opłat pokrywanych przez najemcę – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Takie wydatki będzie musiała ponosić również osoba kupująca mieszkanie na kredyt.

Istotne są założenia dotyczące kredytu mieszkaniowego (waluta: PLN). To zobowiązanie będzie spłacane w 360 równych ratach. Do kalkulacji zostało przyjęte przeciętne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych z bazy danych NBP. Wspomniany wskaźnik uwzględnia marże wszystkich nowych „hipotek”, a nie tylko promocyjne stawki, które są przeznaczone m.in. dla osób kupujących dodatkowe produkty banku. Warto również dodać, że w ramach obliczeń przyjęto niski poziom wkładu własnego (10%). To założenie odzwierciedla sytuację wielu młodych osób, które nie zgromadziły jeszcze większych oszczędności.

Wyniki obliczeń zostały przedstawione na poniższym wykresie. Nietrudno zauważyć, że od I kw. 2010 r. do III kw. 2012 r. na terenie wszystkich miast, czynsz za mieszkanie o powierzchni 50 mkw. był niższy od raty przykładowego kredytu. Analizowana relacja najszybciej zmieniła się w Warszawie. To nie przypadek, gdyż stołeczne czynsze są najwyższe w relacji do cen mieszkań. Na początku bieżącego roku (I kw.), we wszystkich porównywanych miastach, rata modelowego kredytu (LtV = 90%), była już znacznie niższa od miesięcznego kosztu wynajęcia lokum. Różnica między tymi wartościami wynosiła:

• Warszawa - 21%
• Kraków - 6%
• Łódź - 30%
• Wrocław - 20%
• Poznań - 12%
• Gdańsk - 19%

W warunkach względnej stabilizacji cen mieszkań i czynszów, kluczowym czynnikiem były kolejne obniżki stóp procentowych NBP. Od I kw. 2010 roku do I kw. 2015 roku, średnie oprocentowanie nowych „hipotek” w złotym spadło aż o 35% (dane Narodowego Banku Polskiego).

W poniższej tabeli możemy zobaczyć uśrednione wyniki, które dotyczą sześciu analizowanych miast. W tych metropoliach, przeciętna rata kredytu na 90% mieszkania, przez pięć kolejnych lat spadła z 1855 zł do 1298 zł. Dzięki tak dużej zmianie, na początku 2015 r. średnia rata była już o 18% niższa od czynszu, który trzeba zapłacić właścicielowi mieszkania o powierzchni 50 mkw. (patrz poniższe zestawienie).

Nabywca lokalu nie może sugerować się tylko obecnym kosztem kredytu

Wszystkie przedstawione informacje wskazują, że w sześciu największych miastach średni miesięczny czynsz za mieszkanie (50 mkw.), jest znacznie wyższy od raty przeciętnego kredytu na 90% takiego lokum (okres spłaty 30 lat, raty równe) – dodaje analityk portalu RynekPierwotny.pl. Tej zależności nie można jednak traktować jako argumentu, który ostatecznie rozstrzyga dylemat dotyczący zakupu lokalu i wynajmu. Większość prognoz wskazuje, że pod koniec 2016 r. dojdzie do pierwszych podwyżek stóp procentowych NBP. Takie zmiany zmniejszą opłacalność kredytowania lokum w stosunku do najmu.

Przez cały okres spłaty zadłużenia hipotecznego (np. 25 lat - 30 lat), relacje kosztowe między czynszem i ratą kredytu, będą zmieniać się wielokrotnie. Dlatego faktyczne porównanie kosztów związanych z najmem i kredytowaniem lokum, jest możliwe dopiero po wpłacie ostatniej raty. Osoby zastanawiające się nad zakupem mieszkania, na pewno łatwiej i bardziej świadomie podejmowałyby decyzje, gdyby krajowe banki częściej oferowały kredyty ze stałym oprocentowaniem.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu