Ustawa o kredycie hipotecznym utrudni windykację?

Przeczytaj także: Jest nowa ustawa o kredycie hipotecznym. Sprawdź, co zmienia

Jednym z ważniejszych zapisów ustawy o kredycie hipotecznym jest wprowadzenie nowych zasad postępowania w sytuacji, w której klient instytucji finansowej popadł w problemy finansowe i nie ma możliwości spłaty zobowiązania zgodnie z umową. Od 22 lipca br. podmiot, który udzielił kredytu, przed rozpoczęciem działań windykacyjnych, zobowiązany będzie do podjęcia kilku czynności, które znacząco wpłyną na proces zarządzania wierzytelnościami.

Restrukturyzacja zadłużenia chroni konsumenta przed wypowiedzeniem umowy

Po pierwsze, zgodnie z art. 33 ustawy, w przypadku zwłoki kredytobiorcy, będącego konsumentem, w spłacaniu rat, nie będzie można od razu wypowiedzieć mu umowy. Wcześniej należy wysłać wezwanie do zapłaty zaległych rat, w terminie nie krótszym niż 14 dni roboczych. W wezwaniu kredytodawca musi poinformować klienta o możliwości złożenia, także w terminie 14 dni roboczych, wniosku o restrukturyzację zadłużenia.

Jeśli klient zdecyduje się na ten krok, kredytodawca zobowiązany będzie do jego rozpoznania i uwzględnienia, jeżeli będzie to uzasadniać sytuacja majątkowa konsumenta. Warunki restrukturyzacji muszą być ustalone jednak w sposób zgodny przez obydwie strony. Do dyspozycji obydwu stron są m.in. takie narzędzia jak: czasowe zawieszenia spłaty, zmiana wysokości rat czy wydłużenie okresu kredytowania. Katalog tych czynności ustawodawca pozostawił otwarty, co ocenić należy pozytywnie. Umożliwi to bowiem dopasowanie warunków ewentualnego porozumienia, do oczekiwań obydwu stron umowy. Odrzucenie wniosku o restrukturyzację wiąże się z obowiązkowym, pisemnym udzieleniem kredytobiorcy informacji o przyczynach braku zgody na zaproponowane warunki.

Zgodnie z art. 37 ustawy, w okresie restrukturyzacji zadłużenia nie można wypowiedzieć umowy o kredyt hipoteczny z powodu utraty przez konsumenta zdolności kredytowej lub zagrożenia upadłością. Jedynym odstępstwem od tej reguły jest sytuacja, w której konsument nienależycie realizuje ustalone obowiązki.

Ustawa o kredycie konsumenckim przewiduje również, że samo wypowiedzenie może zostać dokonane w terminie nie krótszym niż 30 dni, chyba że uzasadnione jest zagrożeniem upadłością kredytobiorcy. Kredytodawca zobowiązany jest także do zawiadomienia klienta o takim zamiarze.

Sprzedaż mieszkania wybiegiem do uniknięcia spłaty

Największe kontrowersje budzą jednak art. 35 oraz punkt 7 i 8 art. 37 ustawy. W przypadku odrzucenia wniosku o restrukturyzację zadłużenia albo bezskuteczności tej restrukturyzacji kredytodawca, przed podjęciem czynności zmierzających do odzyskania należności, musi umożliwić konsumentowi sprzedaż kredytowanej nieruchomości w okresie nie krótszym niż 6 miesięcy. Rozwiązanie to ma na celu umożliwienie sprzedania nieruchomości bez dodatkowych kosztów, związanych z postępowaniem sądowym i egzekucyjnym.

Jeżeli kredytobiorca sprzeda nieruchomość za cenę niższą niż wysokość zadłużenia, kredytodawca zobowiązany będzie do umożliwienia spłaty pozostałego zadłużenia w ratach dostosowanych do sytuacji majątkowej konsumenta. Na jego żądanie musi też wyrazić zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości, przy czym w odniesieniu do pozostałej części zadłużenia, może żądać ustanowienia innego zabezpieczenia wierzytelności.
Rozwiązanie to ma na celu umożliwienie konsumentowi uniknięcia sytuacji, w której pomimo sprzedaży nieruchomości, kredytodawca nie wykreśla ustanowionej hipoteki bez spłaty całości zobowiązania. Z punktu widzenia instytucji udzielających kredytów, rozwiązanie to ocenić należy jednak jako wyjątkowo niekorzystne i rodzące pole do nadużyć.

Umożliwienie konsumentowi sprzedaży nieruchomości z wolnej ręki, na zasadach określonych w ustawie, pozbawia kredytodawcę możliwości jakiegokolwiek wpływu na warunki sprzedaży, w szczególności, jeżeli chodzi o cenę zbycia nieruchomości. Konsument może sprzedać obiekt po zaniżonej cenie, poniżej jego wartości rynkowej.

Ocena nowych rozwiązań

Przyjęte rozwiązanie ewidentnie osłabia znaczenie hipoteki, jako sposobu zabezpieczenia spłaty kredytów udzielonych na zakup nieruchomości. Stanowi odejście od podstawowej zasady rządzącej hipotekami, zgodnie z którą zmiany w zakresie prawa własności nieruchomości, nie mają wpływu na możliwość zaspokojenia roszczenia
z przedmiotu hipoteki.

Nieprecyzyjnie sformułowane przepisy ustawy, dające dłużnikom możliwość „pozbycia się” hipoteki, bez spłaty całości zadłużenia, rodzić będą wiele problemów praktycznych. Stanowić będzie także narzędzie dla nieuczciwych kredytobiorców, sprzedających nieruchomość po zaniżonej cenie, czy unikających ustanowienia innego niż hipoteka zabezpieczenia.

Wyjściem z tej sytuacji mogłoby być przyznanie kredytodawcy prawa pierwokupu nieruchomości, po cenie deklarowanej przez konsumenta. Uniemożliwiałoby to de facto sprzedaż nieruchomości po zaniżonej cenie. Ustawodawca nie zdecydował się jednak na takie rozwiązanie, mimo zgłaszanych w toku prac legislacyjnych postulatów.

adw. Michał Kwieciński z Kancelarii