Sprzedaż mieszkania z obciążoną hipoteką. Możliwa czy nie?

Przeczytaj także: Sprzedaż mieszkania z kredytem. Jak zrobić to najlepiej?

Popyt na kredyty hipoteczne nie słabnie, a miniony rok okazał się pod tym względem wręcz rekordowy. Jak wynika z raportu AMRON-SARFiN, w 2018 roku podpisaliśmy przeszło 212 tys. umów kredytowych, a ich łączna wartość opiewała na około 54 mld zł. O tak dobrych rezultatach branży zadecydowało kilka czynników, w tym ostatnie dopłaty z rządowej puli Mieszkanie dla Młodych.

Tym, którzy zaciągnęli kredyt przed kilkunastu czy kilku laty, mogą jednak zmienić się plany życiowe, w efekcie czego na horyzoncie pojawi się perspektywa sprzedaży mieszkania z obciążoną hipoteką. Co w takiej sytuacji? Czy osoby, które skorzystały z MdM będą musiały zwrócić dopłatę?

Nie można odsprzedać kredytu razem z mieszkaniem

Jeżeli przymierzamy się do sprzedaży mieszkania z obciążoną hipoteką, powinniśmy wiedzieć, że taka możliwość istnieje jedynie wówczas, gdy środkami zyskanymi ze sprzedaży dokonamy spłaty całości zadłużenia. Nie możemy „przepisać” go na kolejnego właściciela nieruchomości. W tym celu trzeba zatem poinformować bank o planie sprzedaży mieszkania i uzyskać dokument, w którym znajdziemy kwotę, jaką musimy wpłacić, aby uwolnić hipotekę. Takiego dokumentu będzie także potrzebował notariusz do sporządzenia odpowiedniego aktu. Co ważne, spłacając wcześniej kredyt hipoteczny, oddajemy jedynie tę sumę, którą pożyczyliśmy, bez opłat, jakie ponieślibyśmy, gdybyśmy kontynuowali spłacanie należności przez kolejne lata (oprocentowanie, marża). Jeżeli kupujący także chce skorzystać z kredytu hipotecznego, to po przejściu całego procesu bank przekaże środki bezpośrednio na spłatę pozostałej kwoty kredytu osoby sprzedającej. Osoba kupująca musi więc samodzielnie złożyć wniosek kredytowy, a bank zadecyduje o zdolności kredytowej. Nie ma więc opcji otrzymania kredytu hipotecznego na tych samych warunkach, jakie miała osoba sprzedająca, nie można też kontynuować spłaty jej kredytu.

- Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego może jednak wiązać się z dodatkowymi opłatami. W niektórych przypadkach bank będzie oczekiwał zapłaty prowizji za wcześniejszą spłatę, która pobierana jest zwykle z ciągu pierwszych pięciu lat od wzięcia kredytu. W przypadku kredytów o zmiennej stopie procentowej, zaciągniętych po wprowadzeniu w życie nowej ustawy, czyli po 22 lipca 2017 r., prowizja za wcześniejszą spłatę pobierana jest maks. do 3 lat od rozpoczęcia spłaty kredytu i nie może być wyższa niż 3 proc. wartości spłaconej kwoty – mówi Katarzyna Dmowska z ANG Spółdzielni.

Kogo nie obowiązuje 5-letni zakaz sprzedaży nieruchomości z dopłatą z MdM?

Przez 4 lata trwania MdM z dodatkowych środków skorzystało ponad 110 tys. osób, jednak zainteresowanie programem wzrosło dopiero jesienią 2015 r., kiedy to złagodzono warunki skorzystania z dofinansowania. Wtedy jednak pojawił się także zapis regulujący kwestię sprzedaży mieszkania, na które otrzymano środki. Zgodnie z nim, osoba, która otrzymała dofinansowanie z programu, nie może sprzedać lub wynajmować nieruchomości przez 5 lat, w przeciwnym razie będzie musiała oddać otrzymane środki.

- Wysokość kwoty, którą należy zwrócić, zależy od okresu, jaki pozostał do ustalonych 5 lat. Wysokość zwrotu jest wyliczana jako iloczyn kwoty otrzymanej dopłaty oraz wskaźnika wyliczanego jako iloraz liczby pełnych miesięcy pozostałych do zakończenia okresu 5 lat i liczby 60. Mówiąc prościej, jeśli do zakończenia okresu 5 lat pozostał dokładnie rok, to zwrócić należy 20 proc. otrzymanej kwoty. Jeśli np. sprzedaliśmy mieszkanie po 2,5 roku od zakupu, to zwrócić musimy 50 proc. dopłaty. Co ważne, odliczanie okresu 5 lat rozpoczyna się od pełnego roku kalendarzowego. Jeżeli więc kupiliśmy mieszkanie w maju 2016 r., to będziemy mogli je sprzedać bez utraty dofinansowania dopiero w styczniu 2022 r. – mówi Katarzyna Dmowska z ANG Spółdzielni.

Istotna w tym przypadku jest także data, kiedy skorzystaliśmy z programu. Jeżeli było to przed 1 września 2015 r., to nie obowiązuje nas 5-letni okres karencji i możemy sprzedać nieruchomość w dowolnym momencie, bez konieczności zwrotu dofinansowania.