Jest idealny moment na zakup mieszkania i kredyt hipoteczny. Dlaczego?

Przeczytaj także: Zdolność kredytowa XI 2020. Pożyczymy o 90 tys. zł więcej niż rok temu

Zarówno deweloperzy, jak i banki mają w tym roku przed sobą już ostatnie tygodnie wytężonej pracy. Sprzedaż mieszkań i kredytów na najwyższych obrotach będzie przecież prowadzona co najwyżej do drugiego lub trzeciego tygodnia grudnia. Potem wszyscy zajmą się przygotowaniem do Świąt i witaniem Nowego Roku. Przerzedzi to grono klientów, ale też sami sprzedawcy mieszkań i kredytów będą mieli więcej innych rzeczy na głowach.

Jest to o tyle ważne, że wyniki roczne są kluczowe z punktu widzenia udziałowców – zarówno firm deweloperskich, jak i banków. Dlatego szefostwu szczególnie zależy na tym, aby pochwalić się jak najlepszą sprzedażą.

Moment sprzyja kupującym

Osoby noszące się z zamiarem zakupu mieszkania nie powinny tego lekceważyć. Jest to bowiem dobra okazja do kupna własnego „M” na korzystniejszych warunkach. Dane historyczne pokazują, że mechanizm ten działa zarówno u deweloperów, jak i w bankach. Dane NBP sugerują bowiem, że w ostatniej dekadzie średnia cena metra nowego mieszkania była w czwartym kwartale niższa niż w trzecim.

Złą informacją dla kupujących jest to, że różnica ta nie była wysoka. Nawet w Warszawie – gdzie mieszkania są najdroższe - wynosiła przeciętnie tylko trochę ponad 70 złotych w przeliczeniu na metr lokalu. W przypadku przeciętnego „M” mówimy więc jedynie o oszczędności rzędu 3-4 tysięcy złotych.

Czy więc należy porzucić nadzieje o korzystnym zakupie mieszkania pod koniec roku? W żadnym wypadku! Po pierwsze jest to tylko średnia – w praktyce ugrać można zarówno więcej, jak i mniej. Pamiętajmy też, że cena metra mieszkania, to rzecz, którą z deweloperem najtrudniej negocjować. Znacznie łatwiej jest uzyskać tańszą lub nawet darmową komórkę lokatorską, rabat na miejsce postojowe czy pakiet wykończeniowy. W ten sposób można próbować pod koniec roku wynegocjować znacznie więcej niż wspomniana wyżej obniżka ceny mieszkania.

Dzięki statystykom publikowanym przez NBP wiemy też, że składając wniosek o kredyt hipoteczny pod koniec roku można co do zasady liczyć na lepsze warunki. Jeśli złożymy go w grudniu, to na pieniądze z banku możemy liczyć w styczniu lub lutym, a dane za ostatnie 15 lat pokazują, że wypłacane na początku roku kredyty miały odrobinę niższe RRSO.

Chodzi o oprocentowanie kredytu hipotecznego uwzględniające wszystkie dodatkowe koszty. Znowu nie jest to jakaś ogromna różnica – średnio zaledwie 11 punktów bazowych, czyli trochę ponad promil. Niby niewiele, choć w praktyce oznacza to, że pożyczając na 30 lat kwotę 300 tys. złotych można zaoszczędzić 5 tysięcy złotych. Przy tym ważna uwaga – banki niechętnie negocjują marże, ale już obniżka prowizji czy opłat jest jak najbardziej możliwa.

Przez lockdown firmy mają spore zaległości do nadrobienia

Tyle mówią nam dostępne za ostatnie lata dane, a teraz ze względu na okoliczności może być jeszcze ciekawiej. Sytuacja w poszczególnych firmach może być oczywiście zupełnie inna. Nie brakuje przecież firm deweloperskich, które w tym roku notują rekordową sprzedaż i przez to nie będą chętne do nadmiernych ustępstw. Jeśli jednak spojrzymy na cały rynek, to bez wątpienia okoliczności sprzyjają kupującym – a już na pewno bardziej niż rok temu. Powód jest bardzo prosty.

Deweloperzy w bieżącym roku sprzedadzą najpewniej mniej mieszkań niż w 2019 roku. Szacunki HRE Investments sugerują tu 15-proc. regres. Powód jest oczywisty – epidemia, która na wiosnę zamknęła biura sprzedaży mieszkań. Choć popyt szybko się odbudował, to tych zaległości po prostu nadrobić się nie da.

W bankach też nastroje nie są najlepsze. Wiele instytucji, w odpowiedzi na sytuację epidemiczną, zakręciło kurki z kredytami. Do tego mierzyły się z absencjami pracowników czy problemami natury administracyjnej (klienci nie uzyskiwali na czas dokumentów potrzebnych do kredytu). I choć dane NBP za trzy kwartały br. sugerują, że wartość nowych kredytów mieszkaniowych jest już wyższa niż w analogicznym okresie 2019 roku, to wciąż nie jest pewne czy podobnie będzie w całym roku. Bez wątpienia też pierwotnie bankowcy zakładali znacznie wyższą sprzedaż kredytów hipotecznych niż ta, którą teraz przewidują na bieżący rok nawet najbardziej optymistyczne prognozy.

Bartosz Turek, główny analityk