Jakie mieszkanie na kredyt może kupić dziś średnio zarabiająca rodzina?

Przeczytaj także: Zakup mieszkania na kredyt łatwiejszy

Sprawie przyjrzeli się analitycy PKO BP. Wzrost kosztów kredytowania w pierwszym kwartale roku wyraźnie przełożył się na spadek akcji kredytowej. W lutym liczba wniosków kredytowych spadła aż o 36,3% r/r, a w marcu o 5,9% r/r. Eksperci nie mają jednak wątpliwości, że lepsze wyniki marcowe, to nie efekt odbicia, i że w związku z kolejnymi wzrostami stóp procentowych, liczba i wartość nowych wniosków kredytowych będzie mocno spadać w porównaniu do rekordowego roku 2021.

Zdolność kredytowa modelowej rodziny

Analitycy PKO BP porównali zdolność kredytową średnio zarabiającej rodziny z jednym dzieckiem z czasów przed podwyżkami stóp procentowych, a więc do jesieni zeszłego roku, oraz obecnie. Eksperci zbadali zdolność kredytową modelowej rodziny w poszczególnych miastach wojewódzkich przyjmując, że jej dochód to dwukrotność przeciętnego wynagrodzenia dla danego miasta. Zdolność kredytową wyliczono dla umowy na 25 lat.

Porównanie pokazuje zdolność kredytową modelowej rodziny w kwietniu 2022 względem średniego poziomu z roku zeszłego. Wnioski są ponure dla kredytobiorców. Zdolność kredytowa zmniejszyła się, aż o ponad połowę w porównaniu do minionych 12 miesięcy, z czego w 2/3 odpowiada za to wzrost stóp procentowych, a w 1/3 rekomendowane bankom przez KNF zasady wyliczania tejże zdolności.

Z danych banku wynika, że kwotowo największy kredyt mogą uzyskać mieszkańcy Warszawy. Modelowa, średnio zarabiająca rodzina z dzieckiem, gdyby obecnie złożyła wniosek kredytowy, może liczyć na nieco ponad 400 tys. zł. Z danych ekspertów PKO BP wynika jednak, że jeszcze w zeszłym roku miałaby szansę na ponad 1,1 mln zł.

Podobny rząd wielkości, jeśli chodzi o kwoty dostępne w ramach kredytowania z banków dotyczą i innych miast wojewódzkich. W Katowicach, czy Krakowie w zeszłym roku średnio zarabiająca rodzina z dzieckiem mogła dostać nawet 1 mln zł kredytu na 25 lat. Teraz jest to 400 tys. W ujęciu procentowym zdolność kredytowa dla mieszkańców tych miast spadła o ponad 50 proc. W Warszawie spadek jest blisko 60 – procentowy.

Najniższą zdolność kredytową mają osoby zatrudnione w Kielcach, Zielonej Górze czy Białymstoku. Nie znaczy to jednak automatycznie, że mogą sobie pozwolić na mniejsze mieszkania. Analitycy skorelowali wysokość możliwego finansowania z banków z cenami mieszkań na lokalnych rynkach.

Ile m2 za kredyt w 2022 r.?

Przeciętnie zarabiająca rodzina dziś z kredytu bankowego, zaciągniętego na 25 lat może sobie pozwolić na kupno mieszkania o metrażu 50 – 70 m2. Jeszcze rok temu w grę wchodził nawet zakup 120 do 160 m2. W porównaniu do roku 2020, gdy ceny mieszkań były niższe, spadek możliwości zakupowych wyrażonych w metrach kwadratowych jest jeszcze wyraźniejszy.

Z danych analityków PKO BP wynika, że na największe mieszkania kupione na kredyt mogą sobie pozwolić mieszkańcy Opola, Katowic i Zielonej Góry. Tu relacja zdolności kredytowej do średniej ceny m2 jest najkorzystniejsza – pozwala na zakup ponad 65 m2. Z kolei na najmniej metrów kwadratowych mogą sobie pozwolić średnio zarabiające rodziny w Szczecinie, Gdańsku i Warszawie. W grę wchodzi nieco ponad 50 mkw.

Co dalej?

W ostatnim czasie ponad 60 proc. zakupów na rynku mieszkaniowym dokonywanych było na kredyt. Chodzi głównie o zakupy na własny użytek. Eksperci nie mają wątpliwości, że mocny zjazd zdolności kredytowej Polaków musi przełożyć się na mocny spadek liczby i wartości nowych wniosków kredytowych, a tym samym na spadek popytu na mieszkania.

„Szacujemy, że wartość udzielonych kredytów może spaść w 2022 do 60 mld zł z 85,7 mld zł w 2021, a ich liczba do 170 tys. z ponad 250 tys. w roku ubiegłym” - piszą autorzy raportu PKO BP.

Podkreślają również, że należy się spodziewać spadku popytu inwestycyjnego. „Wobec słabnącej strony popytowej inwestor kalkuluje bowiem coraz wyższe ryzyko spadku cen mieszkań. W tej sytuacji może on kierować się w stronę alternatywnych, bezpiecznych form lokowania środków, które zaczynają się pojawiać w warunkach wyższych stóp procentowych. Popyt inwestycyjny ma większe szanse utrzymać się w dużych miastach, gdzie obserwujemy silną presję na wzrost stawek najmu oraz zainteresowanie ze strony funduszy PRS” - zaznaczają autorzy raportu.

Warto tu zaznaczyć, że badanie PKO BP przeprowadzono pod koniec kwietnia, tymczasem już w maju stopy procentowe znów wzrosły (stopa referencyjna o 0,75 p.b. , do poziomu 5,25 proc.). Tak więc aktualnie porównanie zdolności kredytowej Polaków z zeszłego roku do obecnej wypadłoby jeszcze mniej korzystnie.

Marcin Moneta, ekspert portalu