Działka czy mieszkanie na wynajem? W co inwestować w czasach wysokiej inflacji?

Przeczytaj także: Inwestowanie w ziemię zawsze opłacalne

W czerwcu 2022 roku ceny nieruchomości w Polsce zaczęły spadać. To skutek między innymi podwyżek stóp procentowych. W lipcu NBP dokonało kolejnej podwyżki windując stopę referencyjną na poziom 6,5%. Schłodzenie rynku było więc nieuchronne, ale pamiętajmy, że w dłuższej perspektywie statystyki pokazują dość stabilny wzrost cen mieszkań. Według uśrednionych danych GUS cena 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za I kwartał 2011 roku wyniosła 3 797 złotych. Z kolei w ostatnim kwartale 2021 roku było to już 5134 zł. Pozwoliło to inwestorom zarobić około 35% w ciągu ostatnich 10 lat.

Rosnące ceny najmu mieszkań

Wzrost cen widzimy nie tylko w przypadku stopy zwrotu wartości mieszkań, ale również stawek ich najmu. Wiosną 2022 roku popyt na wynajem okazał się szczególnie silny. Wszystko wskutek postpandemicznego ożywienia i napływu uchodźców z Ukrainy. W efekcie aktualna rentowność zakupu mieszkania pod wynajem za gotówkę wynosi wedle autorów raportu Expandera i Rentier 6,3% brutto. Od tego musimy jeszcze odliczyć:

• podatek ryczałtowy (8,5%);
• prowizję dla pośrednika (3%);
• podatek od czynności cywilnoprawnych (2% w przypadku rynku wtórnego).

Ponadto dochodzą koszty taksy notarialnej jak również drobnych napraw mieszkania i wydatków związanych z zarządzaniem najmem. W efekcie w ujęciu netto aktualna przeciętna rentowność zakupu 50-metrowego mieszkania pod wynajem wynosi 4,5% netto. Ale tylko pod warunkiem ciągłego wynajmowania go przez 12 miesięcy. Jeśli jednak przez przynajmniej miesiąc mieszkanie stoi puste, rentowność spada do 4% netto.

Kredyt pod inwestycje mało opłacalny?

Pamiętajmy, że cały czas mówimy o mieszkaniu nabywanym za gotówkę. Opłacalność zakupu na kredyt to odmienna sprawa. Choć cena najmu rośnie, to raty kredytu szybują w górę jeszcze szybciej.

Od 8 lipca 2022 stopy procentowe w Polsce są dość wysokie (referencyjna wynosi 6,5%). Tymczasem jeszcze w październiku 2021 stopa referencyjna kształtowała się na poziomie 0,1% (NBP podniósł ją wówczas do 0,5 procent). Według Bank of America Global Research stopy procentowe mogą wzrosnąć do 9-10%.

Rosną więc zarówno stopy procentowe (i w efekcie raty kredytu), jak i ceny najmu. Jeśli ktoś zatem bierze kredyt w celu wynajęcia mieszkania komuś innemu, to musi szykować się na comiesięczną stratę przynajmniej w najbliższym czasie. Różnica między średnim kosztem najmu mieszkania 50 m2 bez opłat licznikowych i administracyjnych a ratą kredytu na zakup mieszkania 50 m2 (przy założeniu 10-procentowego wkładu własnego) zależy od miejscowości. Według danych ze wspomnianego majowego raportu Expander i Rentier wynosi:

• minus 1719 zł w Warszawie
• minus 1644 zł w Krakowie
• minus 1420 zł w Gdańsku
• minus 692 zł w Łodzi;

Nieruchomości gruntowe – alternatywa dla mieszkań

Nie dziwi więc, że część inwestorów rozważa alternatywę dla mieszkań, a więc zakup działek. Atutem nieruchomości gruntowych jest choćby pewna niezależność od szaleńczych nieraz wzlotów i upadków na rynkach kapitałowych. Cena ziemi często cechuje się sporą odpornością na kryzysy (choć nie zawsze). Kolejnym atutem jest zapewniana przez grunty dywersyfikacja portfela inwestycyjnego. Międzynarodowe badania pokazują, że ziemia jest nieskorelowana z innymi aktywami.

Dynamika wzrostu cen nieruchomości gruntowych w Polsce okazuje się bardzo szybka.

Weźmy ceny gruntów ornych.

• W 2009 roku (najwcześniejszy rok z danymi dostępnymi na stronie GUS) grunt orny w Polsce kosztował 17 185,5 złotych.
• W 2011 roku średnio 20 157,8 złote.
• W 2016 roku było to 39 965 złotych.
• Najnowsze dane z 2021 roku pokazują zaś, że średnia cena takiego gruntu w Polsce wynosi 47 510 złotych.

W okresie 2009-2021 stopa zwrotu na gruntach ornych wg danych GUS wynosiła 276%. W przypadku mieszkań było to ok. 32%.

Warto pamiętać, że chodzi tu o stopę zwrotu uzyskaną na samym wzroście wartości gruntu. Tymczasem istnieją jeszcze inne metody, zwiększające płynące z ziemi zyski. Chodzi w nich o wykorzystanie nie tylko wzrostu wartości ziemi, lecz również zmiany rodzaju działki.

Realizująca ten model działająca od 20 lat na rynku firma Saveinvest pomaga klientom w zakupie nieruchomości gruntowej ze szczególnym potencjałem, pośredniczy w sporządzeniu dokumentacji projektowej i uzbrojeniu działki (woda, gaz, prąd, kanalizacja). Zajmuje się także budową dobrze skomunikowanej drogi wewnętrznej. Następnie wspomaga proces przekształcenia ziemi w działkę budowlaną. Klient może zdecydować się – po uzyskaniu pozwolenia na budowę – na postawienie własnego budynku lub sprzedaż działki z zyskiem.

To uzbrojenie i przekształcenie charakteru działki z rolnej na budowlaną przynosi często znaczący wzrost jej wartości.

Co się bardziej opłaca?

Grunty orne zapewniały w ostatnich latach lepszą stopę zwrotu w Polsce niż mieszkania. Długoterminowe wyniki świadczą więc na korzyść gruntów. Oczywiście zgodnie z zasadą dywersyfikacji nic nie stoi na przeszkodzie, by znalazły się w nim również mieszkania pod wynajem.

Nieruchomość gruntową można kupić bez zaciągania oprocentowanego kredytu, nawet nie posiadając odpowiedniej ilości gotówki. Umożliwia to jedna z handlujących nimi firm – Saveinvest.

Klient płaci za uruchomienie rat jednorazowo 3000 złotych oraz opłatę za obsługę rat w wysokości 5% ceny działki (pomniejszonej o pierwszą wpłatę) za każdy rok spłaty. Ponadto, “raty” spłacane przez klientów są waloryzowane o wskaźnik inflacji. Warto jednak zauważyć, że do tej pory ceny gruntów rosły zazwyczaj szybciej niż inflacja podawana przez GUS.

W przypadku skorzystania z finansowania oferowanego przez firmę Saveinvest, umowy umożliwiają stanie się właścicielem działki po spłacie połowy kapitału. Dlatego też nie jest to dobre rozwiązanie dla osób, którym zależy na szybkim uzyskaniu prawa własności. Dla pozostałych opcja ta warta jest rozważenia. Tym bardziej że pozwala na uniknięcie coraz poważniejszych problemów związanych z odsetkami i wzrostem stóp procentowych (choć występuje wspomniana waloryzacja i opłata za obsługę). Szczegółowe warunki można znaleźć na stronie Saveinvest.

Z drugiej strony inwestowanie pod wynajem generuje strumień gotówki. Dlatego dla osób potrzebujących stałego źródła bieżącego dochodu może to okazać się lepszym rozwiązaniem. Przynajmniej jeśli nie muszą posiłkować się drogim kredytem. Albo znajdą szczególnie korzystną jego ofertę. Natomiast nieruchomości gruntowe są godną uwagi opcją dla osób chcących raczej przechować kapitał i niepotrzebujących korzystać z niego w najbliższym czasie. A także dla poszukujących zdywersyfikowania portfela inwestycyjnego i uniezależnienia go od szaleństw rynków kapitałowych.

Artykuł powstał w celach edukacyjnych, lecz nie stanowi porady inwestycyjnej. Inwestowanie wiąże się z ryzykiem.

Robert Tomaszewski
Prezes Zarządu |