Rynek kredytów hipotecznych w 2007 roku

Przeczytaj także: Rynek kredytów hipotecznych VII-IX 2007

Czy warto przewalutować kredyt?

Rosnąca cena kredytów hipotecznych, powoduje, że Polacy rozważają wszystkie sposoby, jakie mogłyby skutkować obniżeniem miesięcznej raty ich kredytu. Jednym z takich sposobów jest przewalutowanie kredytu. Zwyczaj jednak Polacy zmieniają waluty kredytów w nieodpowiedniej chwili i ponoszą w związku z tym spore koszty.

Lepiej przywiązać się do myśli, że kredyt zaciągnięty we frankach powinien zostać kredytem we frankach. Tak samo warto myśleć o złotówkach. Przewalutowanie powinniśmy traktować tylko jako plan ratunkowy. Każda zmiana waluty powinna być przemyślana równie mocno jak decyzja o zadłużeniu. Trzeba też wszystko dokładnie policzyć, bo w większości sytuacji przewalutowanie kredytu po prostu się nie opłaca.

Przeanalizujmy następujący przypadek: Rodzina Iksińskich pożycza 200 tys. zł we frankach szwajcarskich. Otrzymuje niewiele ponad 93 tys. franków (przy kursie 1 CHF = 2,15 zł). Rata takiego kredytu, przy oprocentowaniu 4,25 proc. rocznie, wyniesie 576 franki. Tę kwotę trzeba oddać co miesiąc w złotówkach. Po przemnożeniu przez kurs sprzedaży franka 1 CHF = 2,25 (kurs sprzedaży jest z reguły wyższy o ok. 10 groszy od kursu kupna, to tzw. spread walutowy, dodatkowy zarobek dla banku), rata wynosi 1296 zł. Po kilka miesiącach spłaty pan Iksiński czyta w prasie tekst o tym, że złotówka osłabiła się o 5 groszy z uwagi na odpływ kapitału z rynków wschodzących. Nazajutrz przypada płatność raty i wynosi ona już 1324 zł (po kursie sprzedaży 2,30 zł). To łącznie o 24 zł więcej niż na początku.

Pan Iksiński postanawia zmienić walutę. Składa w banku wniosek o przewalutowanie na złotówki. Wcześniej jednak będzie najprawdopodobniej musiał wnioskować w sądzie o zmianę waluty, w której jest wpisana hipoteka (opłata min. 30 zł). Zanim waluta zostanie zmieniona bank poprosi Iksińskich o zaświadczenia o zarobkach - musi ponownie zbadać ich zdolność kredytową. Po 3 tygodniach nadchodzi dzień przeliczenia kredytu na złotówki. Zadłużenia, jakie Iksińscy mają do spłaty, zostanie przeliczone na naszą walutę po kursie sprzedaży. Jeśli było to np. 91 500 franków (bo w międzyczasie spłacili kilka rat) wówczas po przeliczeniu okaże się, że do spłaty będzie kwota 210 450 zł. Czyli o prawie 10 tys. zł więcej niż pożyczyli na początku. Kredyt w złotówkach jest zawsze wyżej oprocentowany. Rata nowego kredyty wyniesie 1538 zł, a więc o 214 zł więcej niż rata kredytu we frankach po „fatalnym” osłabieniu tej waluty.

Bilans walutowej aktywności Iksińskich jest więc zdecydowanie ujemny - nawet jeśli bank nie pobrał od nich żadnej prowizji (co jest już dość częste), to i tak, w strachu przed ratą wyższą o 20 czy 30 zł uciekli do raty wyższej o ponad 200 zł. Dodatkowo skokowo zwiększyli swoje zadłużenie o 10 tys. zł. Oczywiście ta ostatnia kwota jest kosztem rozłożonym na raty. W przypadku kredytu we frankach, gdyby kurs przez resztę okresu spłaty wynosił wspomniane 2,30 zł, również oddaliby równowartość w złotówkach prawie 210 tys. zł (plus odsetki, jednak na pewno znacznie niższe niż w przypadku kredytu w złotówkach).

Wniosek? Od samego początku nerwowi państwo Iksińscy powinni mieć kredyt w złotówkach. Przewalutowanie bowiem bardzo rzadko ma sens. Nie jest z pewnością okazją do wykorzystania krótkoterminowych wahań kursów walut na rynku. Zawsze trzeba policzyć jego opłacalność w perspektywie kilku lat.