Mieszkanie na kredyt czy wynajem?

Przeczytaj także: Lepszy kredyt hipoteczny niż najem mieszkania

Spadek oprocentowania kredytów hipotecznych i jednocześnie wzrost ich dostępności w bankach może ponownie ożywić niekończącą się dyskusję – kupić mieszkanie, czy je wynajmować? Poniżej przedstawiamy serię wyliczeń związanych z tym dylematem, zaznaczając że rzeczywiste wnioski można wysnuć tylko przeprowadzając konkretne kalkulacje na realnych przykładach. W naszych wyliczeniach okazuje się, że w przypadku kredytów w programie Rodzina na Swoim raty mogą być na tyle niskie, że są one tańszą alternatywą niż wynajem. W przypadku kredytów w euro raty kredytów także mogą być korzystniejsze niż wynajem – zwłaszcza jeśli kupujący posiada wkład własny, a notowania na rynku walutowym będą sprzyjające. Natomiast zaciągnięcie zwykłego kredytu złotowego w każdym przypadku oznacza wyższy koszt miesięczny niż wynajmowanie mieszkania. Ważną dla odpowiedzi na tytułowe pytanie jest także kwestia zmiany wartości samego mieszkania, którą w prezentowanych obliczeniach pomijamy, zakładając stabilizację cen w najbliższym czasie.

Rata versus czynsz

Zacznijmy od porównania kosztów najmu mieszkania, w sytuacji, w której najemca nie ma grosza przy duszy na wkład własny, a całym jego kapitałem jest zdolność kredytowa. Okazuje się, że rata kredytu – z powodu braku wkładu własnego oprocentowanego wyraźnie powyżej poziomów znanych z reklam kredytów hipotecznych – będzie znacznie wyższa od kosztów wynajmu mieszkania. Należy tu dodać, że do raty kredytu dodaliśmy koszty czynszu dla administracji, które kredytobiorca – już jako właściciel mieszkania – będzie musiał ponosić. Koszty opłat licznikowych nie są uwzględnione, ponieważ zarówno właściciel mieszkania jak i najemca rozlicza się z nich na podobnych zasadach. W przypadku kredytów złotowych zakup mieszkania identycznego jak to, które jest wynajmowane, rata jest wyższa o 200 PLN miesięcznie (2400 PLN rocznie) w przypadku 30-metrowej kawalerki, do nawet 1000 PLN miesięcznie (12 tys. PLN rocznie) w przypadku mieszkania 70-m2 w Warszawie. Nieco lepiej jest w przypadku kredytów walutowych, których raty są wyraźnie niższe. Dzięki temu miesięczna różnica może wynosić od 40 PLN miesięcznie (480 PLN rocznie) w przypadku kawalerki, do 360 PLN miesięcznie (4320 PLN rocznie) w przypadku trzypokojowego mieszkania. Rodzina na Swoim z odsieczą

Inaczej sprawa wygląda w sytuacji, gdy do kalkulacji weźmiemy kredyt w rządowym programie Rodzina na Swoim, w którym państw spłaca przez osiem lat ok. połowy odsetek od kredytu. Okazuje się, że dzięki owej dopłacie można – nawet nie posiadając wkładu własnego – kupić mieszkanie i płacić niższe raty kredytowe niż wynosiłby czynsz za wynajmowanie mieszkania. Jak duże mogą być oszczędności? Od 300 złotych rocznie do nawet 4 tys. złotych rocznie, jeśli mówimy o kredytach 30-letnich.
Należy przy tym pamiętać, że program dopłat trwa przez pierwszych osiem lat spłacania kredytu, a później kiedy dopłaty ustają, rata rośnie do pełnej wysokości i ponownie zacznie przewyższać koszty najmu. Oczywiście nie jest możliwym obliczenie, jak wysokie będą raty kredytów za osiem lat (tego samego nie da się też powiedzieć o czynszach najmu), choćby dlatego, że nie wiadomo, czy nadal będziemy operowali złotym. Po ustaniu dopłat skarbu państwa mieszkanie można jednak sprzedać i wrócić do opcji najmu – jeśli taka operacja okaże się bardziej opłacalna.