Gdzie po kredyt z dopłatą na dom pasywny?

Przeczytaj także: Na kredyt z dopłatą na dom trzeba poczekać

Dalej w swojej ofercie idzie bank BOŚ. Stosuje obniżoną marżę dla kredytów na zakup lub budowę domów i mieszkań, które posiadają odnawialne źródła energii, są niskoenergochłonne (bank przyjmuje tu limit zużycia ciepła na poziomie 70 kWh na m kw. rocznie) lub pasywne (15 kWh na m kw. rocznie). W efekcie chcąc pożyczyć ponad 50 tys. zł przy wkładzie własnym na poziomie 25% trzeba się liczyć z marżą na poziomie:

1. 1,6%, gdy nieruchomość ma kolektory słoneczne, pompę ciepła lub rekuperator,
2. 1,5%, gdy nieruchomość jest niskoenergochłonna,
3. 1,3%, gdy nieruchomość posiada status „pasywnej”.

Pozostaje jednak odpowiedź na pytanie - czy to się na pewno opłaca? Trzeba bowiem pamiętać, że koszt budowy pasywnego domu jest wyższy niż standardowy. Opinie o dodatkowych kosztach budowy domu pasywnego względem tradycyjnego są mocno zróżnicowane. Z informacji NFOŚiGW wynika jednak, że budowa domu pasywnego może być droższa o 20%, a niskoenergochłonnego o 10%. Gdyby więc przyjąć, że budowa tradycyjnego domu pochłonęłaby 300 tys. zł, to niskoenergochłonny kosztowałby 330 tys. zł, a pasywny 360 tys. zł. Jaka byłaby rata trzydziestoletniego kredytu w rodzimej walucie. W przypadku finansowania budowy tradycyjnego domu kredytem na przeciętnych warunkach rynkowych po otrzymaniu dopłaty w funduszu (zgodnie z danymi NBP w marcu średnie oprocentowanie wynosiło aż 6,9%) trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 1976 zł. Budując dom niskoenergochłonny lub pasywny z wykorzystaniem finansowania w banku BOŚ można liczyć na niższą marżę, ale kwota kredytu byłoby odpowiednio o 10 lub 20% wyższa. W efekcie miesięczna rata wynosiłaby odpowiednio 1983 i 2028 zł miesięcznie, czyli więcej niż w przypadku domu tradycyjnego.

Pasywne domy nie zawsze się opłacają

Uwzględniając te wszystkie czynniki można oszacować, że inwestycja w „ekodom” może zwrócić się już w ciągu kilku lat jego użytkowania. Byłoby tak w przypadku budowy domu niskoenergochłonnego ogrzewanego gazem. W założonym modelu koszt budowy byłby o 30 tys. zł wyższy niż w przypadku tradycyjnego budynku. Z planowanego przez NFOŚiGW programu dopłat można by jednak liczyć na środki w wysokości 20 tys. zł brutto (16,2 tys. zł netto jeśli inwestor płaci podatek liniowy). Miesięczna rata kredytu zaciągniętego na budowę domu byłaby w energooszczędnym rozwiązaniu wyższa o niecałe 10 zł, ale roczne koszty ogrzewania aż o 3480 zł niższe. W efekcie dodatkowe nakłady na budowę niskoenergochłonnego domu zwróciłyby się po niewiele ponad 4 latach. Prawie dwukrotnie dłużej trwałoby to jeśli ten dom byłby ogrzewany węglem. W założonym przykładzie znacznie dłuższy byłby też okres zwrotu nakładów na budowę domu pasywnego. Koszty budowy domu pasywnego oszacowano bowiem na 360 tys. zł, a więc aż o 60 tysięcy więcej niż w tradycyjnym rozwiązaniu. Dopłata z NFOŚiGW przewidziana w projektowanym programie mogłaby wynieść 40 tys. zł brutto (32,4 tys. zł netto jeśli inwestor płaci podatek liniowy). Roczne oszczędności na ogrzewaniu pochłaniane byłyby jednak w dużej mierze przez wyższe koszty obsługi kredytu. W efekcie oszacowany przez Home Broker okres zwrotu nakładów na budowę domu pasywnego wyniósłby 7 lat w przypadku ogrzewania gazem i prawie 16 lat w przypadku wykorzystania węgla. Planowany przez NFOŚiGW program dopłat może skutkować skróceniem okresu zwrotu dodatkowych nakładów na budowę „ekodomów” nawet kilkukrotnie.

Przedstawione powyżej szacunki opierają się na wielu uproszczeniach i nie są uniwersalne. Każdy przypadek należy rozważać odrębnie.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości