Trudniej o kredyt hipoteczny gdy dom do remontu

Przeczytaj także: Jaki kredyt na remont mieszkania?

Kiepski stan techniczny nieruchomości bardzo często idzie w parze z okazyjną ceną. Dla nabywcy, który ma możliwość przeprowadzenia remontu tanio i solidnie, może to być znakomita okazja inwestycyjna. Remont - w zależności od potrzeb - można przeprowadzić w różnym standardzie, wykończyć dom czy mieszkanie zgodnie z własnym gustem albo odwlec mniej pilne prace, by rozłożyć w czasie wydatki. Docelowo, po przeprowadzeniu takich prac, wartość nieruchomości będzie znacznie wyższa od wartości wyjściowej.

Rudera nie jest wystarczającym zabezpieczeniem

Jeżeli inwestor ma własne środki na zakup i remont, może w ten sposób zostać właścicielem atrakcyjnej nieruchomości w rozsądnej cenie. Jeśli jednak musi wesprzeć się pieniędzmi z banku, musi zdawać sobie sprawę, że z punktu widzenia instytucji finansowej nie będzie wymarzonym klientem. W przypadku kredytu na zakup domu lub mieszkania podstawowym zabezpieczeniem dla banku jest hipoteka na finansowanej nieruchomości. Aby to zabezpieczenie miało jakąkolwiek wartość, nieruchomość musi być w odpowiednim stanie technicznym. Musi też być na tyle atrakcyjna, by w razie poważnych problemów ze spłatą kredytu realna była jej sprzedaż. Tych kryteriów na pewno nie spełnia rudera grożąca zawaleniem, zaś granica między nieruchomością w wystarczająco dobrym stanie i nieruchomością zbyt zaniedbaną jest płynna.

Home Broker i Powszechny Dom Kredytowy sprawdziły, czy banki zgodzą się sfinansować zakup (albo zakup i remont) nieruchomości, którą można kupić w okazyjnej cenie właśnie z uwagi na nienajlepszy stan techniczny i konieczność przeprowadzenia remontu. Pytaliśmy o możliwość uzyskania kredytu na zakup zaniedbanego mieszkania o wartości 400 tys. zł ulokowanego w przedwojennej, odremontowanej kamiennicy ulokowanej w centrum dużego miasta oraz zaniedbanego domu położonego na obrzeżach (ale w granicach administracyjnych) dużego miasta – również o wartości 400 tys. zł. Banki zasadniczo deklarują, że są zainteresowane udzielaniem kredytów na zakup nieruchomości w kiepskim stanie technicznym. Żadna z instytucji, które odpowiedziały na naszą ankietę, nie stwierdziła, że tego typu finansowanie jest niedostępne. Jednak równocześnie instytucje finansowe bardzo wyraźnie zaznaczają, że ich decyzja będzie zależała nie tylko od wyniku badania zdolności kredytowej wnioskującego, ale także od stanu technicznego nieruchomości, której zakup ma zostać sfinansowany.
Inspekcji nieruchomości nie uda się uniknąć

Nie ma się co łudzić, że bank zrezygnuje z jego weryfikacji, a wniosek o kredyt na zaniedbany dom czy mieszkanie prześlizgnie się niezauważony wśród dziesiątek innych aplikacji. Zasadą jest, że za każdym razem, gdy kredytobiorca finansuje zakup domu czy mieszkania z rynku wtórnego, bank przygląda się tej nieruchomości. Zazwyczaj banki dopuszczają dwie procedury. W prostszych przypadkach, przy niewysokich kwotach kredytu, kontroli stanu technicznego może dokonać pracownik banku uzbrojony w aparat fotograficzny. Jeżeli jednak wniosek kredytowy opiewa na wyższą sumę, wymagany może być operat szacunkowy, w którym rzeczoznawca określa stan techniczny nieruchomości.

Kredyt tak, ale na zakup i remont

Żaden bank nie dyskwalifikuje z góry wniosków o kredyt na zakup zaniedbanego mieszkania w odremontowanej kamienicy. To jednak jeszcze nie oznacza łatwego dostępu do pieniędzy. Każda decyzja kredytowa jest podejmowana indywidualnie, ale w przypadku takiego niestandardowego kredytu ten czynnik nabiera szczególnego znaczenia. Wszystkie banki zastrzegają, że decyzja o udzieleniu finansowania na zakup problematycznej nieruchomości nie jest automatyczna - podejmą ja indywidualnie, po zapoznaniu się ze stanem technicznym lokalu. Kilka instytucji zaznacza też, że jeżeli ów stan okaże się zły, nie ma możliwości uzyskania kredytu tylko na zakup mieszkania. Jedynym sposobem, by pożyczyć pieniądze, jest wtedy złożenie wniosku o kredyt na zakup lokalu i jego remont. O takim ograniczeniu poinformowały nas Alior Bank, Euro Bank, mBank, MultiBank i Polbank.

Nie zawsze też możliwe będzie uzyskanie kredytu na pełną wartość nieruchomości. I tak np. ING udzieli kredytu jedynie do 90% wartości, taki sam próg obowiązuje w BNP Paribas, natomiast w BPH górna granicą jest 80% wartości nieruchomości. Są to jednak banki, które nawet w przypadku zakupu nieruchomości w dobrym stanie nie udzielają kredytów bez wkładu własnego. Natomiast w Alior Banku wartość finansowania nie może przekraczać 100% kwoty inwestycji ani 95% przyszłej rynkowej wartości nieruchomości po zakończeniu inwestycji. Cenniki dużej grupy banków przewidują możliwość skredytowania do 100% wartości nieruchomości, jednak pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.