(27.12.2011 15:11), Liwiusz wrote:
> W dniu 2011-12-27 14:44, mvoicem pisze:
>
>
>> Nie to miałem na myśli.
>>
>> Miałem na myśli to, że z punktu widzenia funduszu, alternatywą do
>> zainwestowania w odwróconą hipotekę p. Władysławy, jest odkładanie tej
>> samej kwoty na lokatach.
>
> Porównujesz zatem różne rzeczy. Przy "odkładaniu na lokatę" fundusz "ma"
> 397zł po pierwszym miesiącu. W odwróconej hipotece ma 397zł oraz 300
> tysięcy w nieruchomości. Nie wiem jak dla Ciebie, ale dla mnie to są
> dwie diametralnie różne sytuacje.

300 tys w nieruchomości + zobowiązanie do wypłacania 397 zł przez X lat
(lokatę możesz zerwać w każdej chwili bądź choćby przestać do niej
dokładać) + ryzyko związane z nieruchomością (dewastacja, pożar, wrogie
przejęcie przez wnuczka, spalarnię śmieci wybudują obok) a co za tym
idzie - potencjalnie konieczność dokładania do tej nieruchomości bez
możliwości dysponowania nią.

Oczywiście że to są różne sytuacje. Ale nie ośmieliłbym się stwierdzić
że wariant z nieruchomością jest lepszy.

>
>>
>> Jeżeliby rata miała być tak jak mówisz 800zł, to po 26 latach miałbym z
>> lokat 597 tys zł. Więc nie opłaca mi się inwestować w p. Władysławę z
>> której będę miał 300 tys. Taką ratę owszem, mogę zaoferować, ale za
>> mieszkanie warte 597 tys.
>
> Poprawna optyka: po 26 latach jesteś od 26 lat właścicielem
> nieruchomości,

Z którego to bycia włascicielem przez 26 lat nie miałem nic oprócz ryzyka.

> a zapłaciłeś za nią - statystycznie - w połowie okresu,
> czyli po 13 latach od kupna.

A tym razem skąd Ci się wzięła ta połowa?

>
>
>> Ja nie twierdzę że deal który fundusz zaoferował p. Władysławie jest dla
>> niej korzystny. Ale znowu nie popadajmy w przesadę, 26 lat to nie 128
>> jak wyliczył "redaktor portalu".
>>
>> Przy założeniu że statystycznie p. Władysława będzie żyła 17 lat, a ja
>> jestem altruistą który chce zarobić tyle zarobiłby na lokacie, ona tego
>> mieszkania nie zdewastuje i nie będę miał problemu z eksmitowaniem jej
>> wnuków które w międzyczasie zamieszkają - zaoferowałbym jej kwotę
>> 855zł/mc
>
> Ciągle mówisz o tym zarabianiu na lokacie. Ja po prostu uważam, że nie
> możesz porównywać tego do tego.

Dlaczego? Są różne metody inwestowania pieniędzy, jedną z nich jest
oferowanie p. Władysławie odwróconej hipoteki.

Dlaczego ten sposób inwestowania ma być oderwany od innych i nie można
go porównać z lokatami, giełdą, funduszami inwestycyjnymi, surowcami,
obligacjami itd...?

> Jeśli kupujesz mieszkanie DZIŚ, to
> musisz dać pieniądze OD RAZU, fakt że spłacasz ratami, i spłacasz mniej
> niż kapitał, to sytuacja niekorzystna tylko i wyłącznie dla sprzedającego.

Ale sprzedający włada tym mieszkaniem niemalże jak swoim (tj. mieszka w
nim, nie może tylko go sprzedać, zastawić, być może nie może podnająć
(to pewnie zależy od umowy) ) i za to dostaje kasę już teraz, a władać
będzie do końca swoich dni.

Gdyby sprzedający (a właściwie sprzedająca w tym przypadku) odkładała tą
kasę na lokacie, to jak raz na koniec swojego żywota (statystycznie
rzecz biorąc) miałaby odłożoną wartość mieszkania.

>
> Jeszcze raz: mieszkanie kupiłeś dziś, nie masz żadnych pieniędzy "na
> odkładanie na lokatę", są to bowiem pieniądze należne sprzedawcy. Ty w
> zamian jesteś właścicielem mieszkania.

Gdybym nie kupił, to bym miał. I teraz jasne jest, że na pieniądze
(nazwijmy to po twojemu - raty) nie przeznaczę więcej, niż
potrzebowałbym na lokacie (najbezpieczniejszym ale przynoszącym
najmniejsze zyski sposobie oszczędzania) żeby uzyskać ten sam zysk po 26
latach.

Bo sam fakt bycia wymienionym w księdze wieczystej jako właściciel to
żaden dla mnie zysk.

>
>
>> Ale ty nie licz odwróconej hipoteki kalkulatorem do kredytu
>> hipotecznego. Takie liczenie ma sens, jeżeli od razu wchodzisz w
>> posiadanie tego mieszkania (czyli np. możesz je sprzedać, wynając, mieć
>> z niego jakiś pozytek).
>>
>>>
>>> Ale bądźmy łaskawi - jako że jest dożywocie, to odsetki sprzedawca
>>> daruje.
>
> I to jest właśnie ten pożytek - po pierwsze spłaca mieszkanie bez
> odsetek. Po drugie, biorąc pod uwagę długość życia - kupi to mieszkanie
> za cenę PONIŻEJ WARTOŚCI.

Dlaczego PONIŻEJ WARTOŚCI? Jeżeli liczymy "po lokacie", bierzemy okres
lokaty równy oczekiwanej długości życia dla kobiety w wieku 65 lat (17
lat jeżeli dobrze odczytałem z tabel GUSu), kwota lokaty na koniec się
zgadza z wartością mieszkania zaś wysokość renty z kwotą lokaty
comiesięcznego odkładania na tą lokatę, to nie jest to żadne poniżej
wartości, tylko jak raz dokładnie tyle ile mieszkanie jest warte.

>
>
>>> Ależ może dysponować wcześniej - np. zaciągać pod nią kredyty.
>>
>> Nędznie widzę możliwość zaciągnięcia kredytu pod mieszkanie z dożywociem.
>
> Formalnie nie ma przeszkód.

Formalnie nie ma przeszkód żebym z zabagnioną historią w BIKu wziął
kredyt hipoteczny bez dodatkowych zabezpieczeń, co nie zmienia faktur że
takiego kredytu nie dostanę.

>
>>> Już sam fakt, że w oczekiwanej długości życia fundusz spłaci sam
>>> kapitał, jest dla funduszu bardzo korzystną transakcją.
>>
>> Porównaj to z innymi metodami inwestycji (patrz moje wyliczenia dot.
>> lokaty).
>
> Pokażesz mi lokatę, gdzie mogę sobie odkładać 400zł/mies., a jako bonus,
> w momencie jej zakładania, dostanę jeszcze mieszkanie,niechby i z
> dożywociem? Bo - jeśli już mamy porównywać - to do takiej właśnie sytuacji.

No to dorzuć jeszcze to, że bank Ci wypłaci lokatę nie w pieniądzu a w
mieszkaniu, potencjalnie zdewastowanym i z lokatorem do eksmisji. Wtedy
tak - to warunki idalnie do porównywania.

Ale ponieważ takich produktów nie ma, to trzeba porównywać to co mamy.

p. m.

do góry

Liwiusz <l...@b...tego.poczta.onet.pl> writes:

> W dniu 2011-12-27 15:36, Kamil Jońca pisze:
>
>>> Nie ma co dorabiać ideologii, Fundusze nie tracą nic, nie mogąc
>>> inwestować pieniędzy, których nie mają.
>>
>> No dobrze, ale jakie to ma znaczenie dla obliczeń?
>
> Takie, że jak kupuję dzisiaj mieszkanie warte 300 tysięcy, ale znajdę
> tak ciulowatego sprzedawcę, że zgodzi się na zapłatę za 10 lat, to
> przecież mu nie powiem: to nie 300 tysięcy, tylko 200, bo chcę sobie
> poinwestować twoje środki na giełdzie.

Ale właśnie o to chodzi, że MOŻESZ tymi pieniędzmi obracać na giełdzie,
zainwestować w złoto czy przemyt narkotyków. Byleby za owe 10 lat mieć z
czego wypłacić UMÓWIONĄ kwotę (czyli owe 300 tys. a nie 200). I tyle.
KJ

PS. Kamilowi Jońcy (a nie Jońcowi)

--
http://sporothrix.wordpress.com/2011/01/16/usa-sie-k
rztusza-kto-nastepny/
Biologia poucza, ze jeśli cię coś ugryzło, to niemal pewne, ze była to samica.

do góry

(27.12.2011 15:43), Liwiusz wrote:
> W dniu 2011-12-27 15:36, Kamil Jońca pisze:
>
>>> Nie ma co dorabiać ideologii, Fundusze nie tracą nic, nie mogąc
>>> inwestować pieniędzy, których nie mają.
>>
>> No dobrze, ale jakie to ma znaczenie dla obliczeń?
>
> Takie, że jak kupuję dzisiaj mieszkanie warte 300 tysięcy, ale znajdę
> tak ciulowatego sprzedawcę, że zgodzi się na zapłatę za 10 lat, to
> przecież mu nie powiem: to nie 300 tysięcy, tylko 200, bo chcę sobie
> poinwestować twoje środki na giełdzie.

Ale czy ten ciulowaty sprzedawca będzie te 10 lat mieszkał w tym
mieszkaniu? Bo to jest czynnik którego wydajesz się nie zauważać w
obliczeniach.

p. m.

do góry

(27.12.2011 15:43), Liwiusz wrote:
> W dniu 2011-12-27 15:36, Kamil Jońca pisze:
>
>>> Nie ma co dorabiać ideologii, Fundusze nie tracą nic, nie mogąc
>>> inwestować pieniędzy, których nie mają.
>>
>> No dobrze, ale jakie to ma znaczenie dla obliczeń?
>
> Takie, że jak kupuję dzisiaj mieszkanie warte 300 tysięcy, ale znajdę
> tak ciulowatego sprzedawcę, że zgodzi się na zapłatę za 10 lat, to
> przecież mu nie powiem: to nie 300 tysięcy, tylko 200, bo chcę sobie
> poinwestować twoje środki na giełdzie.
>

Może przeprowadźmy eksperyment myślowy. Załóżmy hipotetycznie, że mam
mieszkanie do sprzedania za 10 lat, zaś Ty byłyś zainteresowany w/w
układem.

Ile byś mi zaoferował za mieszkanie warte 300 tys zł, za które będziesz
mi płacił w 120 miesięcznych ratach, a ja Ci je wydam po 10 latach?

p. m.

do góry

W dniu 2011-12-27 15:50, mvoicem pisze:

> 300 tys w nieruchomości + zobowiązanie do wypłacania 397 zł przez X lat

Jeśli już, to nie "+zobowiązanie" tylko "-zobowiązanie". Tyle mam.

Mam zatem nieruchomość za 300 tysięcy, minus zobowiązanie do zapłaty
przez 26 lat (26*12*397)=124 tysięcy zł.

> (lokatę możesz zerwać w każdej chwili bądź choćby przestać do niej
> dokładać) + ryzyko związane z nieruchomością (dewastacja, pożar, wrogie
> przejęcie przez wnuczka, spalarnię śmieci wybudują obok) a co za tym
> idzie - potencjalnie konieczność dokładania do tej nieruchomości bez
> możliwości dysponowania nią.

Tak, wszystko rozbija się o to ryzyko, jest ono jednak w chwili obecnej
znacznie wyolbrzymiane.


>>> Jeżeliby rata miała być tak jak mówisz 800zł, to po 26 latach miałbym z
>>> lokat 597 tys zł.

Ale nie miałbyś mieszkania. Bo pani Władysława się rozmyśliła. Albo
obciążyła je hipotecznie. Albo...


>>>Więc nie opłaca mi się inwestować w p. Władysławę z
>>> której będę miał 300 tys. Taką ratę owszem, mogę zaoferować, ale za
>>> mieszkanie warte 597 tys.

Nie inwestujesz w panią Władysławę, tylko ona inwestuje w Ciebie,
przekazując Ci mieszkanie za ułudną rentę.


>>
>> Poprawna optyka: po 26 latach jesteś od 26 lat właścicielem
>> nieruchomości,
>
> Z którego to bycia włascicielem przez 26 lat nie miałem nic oprócz ryzyka.

Bądź realistą, a nie pesymistą.

>
>> a zapłaciłeś za nią - statystycznie - w połowie okresu,
>> czyli po 13 latach od kupna.
>
> A tym razem skąd Ci się wzięła ta połowa?

10 rat po 500zł są tożsame z płatnością 5000zł po 5 miesiącach.

>> Ciągle mówisz o tym zarabianiu na lokacie. Ja po prostu uważam, że nie
>> możesz porównywać tego do tego.
>
> Dlaczego? Są różne metody inwestowania pieniędzy, jedną z nich jest
> oferowanie p. Władysławie odwróconej hipoteki.

To porównaj to z odpowiednią lokatą - najpierw znajdź taką, za
założenie której bank daje mieszkanie.

> Ale sprzedający włada tym mieszkaniem niemalże jak swoim (tj. mieszka w
> nim, nie może tylko go sprzedać, zastawić, być może nie może podnająć
> (to pewnie zależy od umowy) ) i za to dostaje kasę już teraz, a władać
> będzie do końca swoich dni.

Nie aż tak długich, zaprawdę.

>
> Gdyby sprzedający (a właściwie sprzedająca w tym przypadku) odkładała tą
> kasę na lokacie, to jak raz na koniec swojego żywota (statystycznie
> rzecz biorąc) miałaby odłożoną wartość mieszkania.

Tutaj już jakoś ryzyko pomijasz ;)

> Gdybym nie kupił, to bym miał. I teraz jasne jest, że na pieniądze
> (nazwijmy to po twojemu - raty) nie przeznaczę więcej, niż
> potrzebowałbym na lokacie (najbezpieczniejszym ale przynoszącym
> najmniejsze zyski sposobie oszczędzania) żeby uzyskać ten sam zysk po 26
> latach.
>
> Bo sam fakt bycia wymienionym w księdze wieczystej jako właściciel to
> żaden dla mnie zysk.

I dlatego zapewne takiego biznesu nie prowadzisz. Proste.

>>>> Ale bądźmy łaskawi - jako że jest dożywocie, to odsetki sprzedawca
>>>> daruje.
>>
>> I to jest właśnie ten pożytek - po pierwsze spłaca mieszkanie bez
>> odsetek. Po drugie, biorąc pod uwagę długość życia - kupi to mieszkanie
>> za cenę PONIŻEJ WARTOŚCI.
>
> Dlaczego PONIŻEJ WARTOŚCI? Jeżeli liczymy "po lokacie", bierzemy okres
> lokaty równy oczekiwanej długości życia dla kobiety w wieku 65 lat (17
> lat jeżeli dobrze odczytałem z tabel GUSu), kwota lokaty na koniec się
> zgadza z wartością mieszkania zaś wysokość renty z kwotą lokaty
> comiesięcznego odkładania na tą lokatę, to nie jest to żadne poniżej
> wartości, tylko jak raz dokładnie tyle ile mieszkanie jest warte.

Byłoby tak, gdyby kupował mieszkanie po śmierci. A kupuje od razu, i nie
można tego pomijać w obliczeniach, choćby dla wielu osób bycie
wymienionym jako właściciel w hipotece było czymś bez znaczenia.

>>> Nędznie widzę możliwość zaciągnięcia kredytu pod mieszkanie z
>>> dożywociem.
>>
>> Formalnie nie ma przeszkód.
>
> Formalnie nie ma przeszkód żebym z zabagnioną historią w BIKu wziął
> kredyt hipoteczny bez dodatkowych zabezpieczeń, co nie zmienia faktur że
> takiego kredytu nie dostanę.

Fundusz na pewno dostanie, nie martw się. Przecież za to jacyś gołodupcy
się przeważnie biorą.

>> Pokażesz mi lokatę, gdzie mogę sobie odkładać 400zł/mies., a jako bonus,
>> w momencie jej zakładania, dostanę jeszcze mieszkanie,niechby i z
>> dożywociem? Bo - jeśli już mamy porównywać - to do takiej właśnie
>> sytuacji.
>
> No to dorzuć jeszcze to, że bank Ci wypłaci lokatę nie w pieniądzu a w
> mieszkaniu, potencjalnie zdewastowanym i z lokatorem do eksmisji. Wtedy
> tak - to warunki idalnie do porównywania.

No, i wtedy można sobie to porównywać.


> Ale ponieważ takich produktów nie ma, to trzeba porównywać to co mamy.

Albo nie porównywać nieporównywalnego.

--
Liwiusz

do góry

W dniu 2011-12-27 15:55, mvoicem pisze:
> (27.12.2011 15:43), Liwiusz wrote:
>> W dniu 2011-12-27 15:36, Kamil Jońca pisze:
>>
>>>> Nie ma co dorabiać ideologii, Fundusze nie tracą nic, nie mogąc
>>>> inwestować pieniędzy, których nie mają.
>>>
>>> No dobrze, ale jakie to ma znaczenie dla obliczeń?
>>
>> Takie, że jak kupuję dzisiaj mieszkanie warte 300 tysięcy, ale znajdę
>> tak ciulowatego sprzedawcę, że zgodzi się na zapłatę za 10 lat, to
>> przecież mu nie powiem: to nie 300 tysięcy, tylko 200, bo chcę sobie
>> poinwestować twoje środki na giełdzie.
>>
>
> Może przeprowadźmy eksperyment myślowy. Załóżmy hipotetycznie, że mam
> mieszkanie do sprzedania za 10 lat, zaś Ty byłyś zainteresowany w/w
> układem.
>
> Ile byś mi zaoferował za mieszkanie warte 300 tys zł, za które będziesz
> mi płacił w 120 miesięcznych ratach, a ja Ci je wydam po 10 latach?

Nie kupuję mieszkania.

Ale: licząc, jaką część kapitału zapłaci Fundusz (powiedzmy: połowę),
sprzedałbyś to mieszkanie za 1250zł miesięcznie przez 10 lat.

Dobry interes, wg Ciebie?

--
Liwiusz

do góry

W dniu 2011-12-27 15:52, mvoicem pisze:

>> Takie, że jak kupuję dzisiaj mieszkanie warte 300 tysięcy, ale znajdę
>> tak ciulowatego sprzedawcę, że zgodzi się na zapłatę za 10 lat, to
>> przecież mu nie powiem: to nie 300 tysięcy, tylko 200, bo chcę sobie
>> poinwestować twoje środki na giełdzie.
>
> Ale czy ten ciulowaty sprzedawca będzie te 10 lat mieszkał w tym
> mieszkaniu? Bo to jest czynnik którego wydajesz się nie zauważać w
> obliczeniach.

Zdaję się zauważać, tylko zupełnie inaczej oceniam to "ryzyko".

--
Liwiusz

do góry

W dniu 2011-12-27 15:50, Kamil Jońca pisze:
> Liwiusz<l...@b...tego.poczta.onet.pl> writes:
>
>> W dniu 2011-12-27 15:36, Kamil Jońca pisze:
>>
>>>> Nie ma co dorabiać ideologii, Fundusze nie tracą nic, nie mogąc
>>>> inwestować pieniędzy, których nie mają.
>>>
>>> No dobrze, ale jakie to ma znaczenie dla obliczeń?
>>
>> Takie, że jak kupuję dzisiaj mieszkanie warte 300 tysięcy, ale znajdę
>> tak ciulowatego sprzedawcę, że zgodzi się na zapłatę za 10 lat, to
>> przecież mu nie powiem: to nie 300 tysięcy, tylko 200, bo chcę sobie
>> poinwestować twoje środki na giełdzie.
>
> Ale właśnie o to chodzi, że MOŻESZ tymi pieniędzmi obracać na giełdzie,
> zainwestować w złoto czy przemyt narkotyków. Byleby za owe 10 lat mieć z
> czego wypłacić UMÓWIONĄ kwotę (czyli owe 300 tys. a nie 200). I tyle.
> KJ

Fundusz kupując mieszkanie też MOŻE tymi pieniędzmi obracać. Na początku
może obracać 300 tysiącami, a po śmierci może obracać jeszcze ze 100-200
tysiącami, których już nie musi spłacać. Bo takie wielkie "ryzyko" poniósł.



> PS. Kamilowi Jońcy (a nie Jońcowi)

Si.

--
Liwiusz

do góry

W dniu 2011-12-27 15:30, mvoicem pisze:
> (27.12.2011 15:00), Zenek wrote:
>> 26 lat czyli pani wiesia dostanie 26x12x350 zeta =109 200zl czyli 1/3
>> wartosci mieszkania ktore za 26 lat bedzie warte 500 tysiecy. Dodatkowo
>> cala te pozyczke wrzucamy w koszta czyli czynsz za to mieszkanie.
>
> Skąd Ci się wzięło 500 tys i 350zł?
>
>>
>> Jakas lokata da ci taki zysk ?
>
> Te 26x12x350 , na lokacie na 5.99% da Ci na końcu 261 tys zł.
>
> p. m.


Z przeczytanego artykulu !

http://banki.wp.pl/kat,121354,title,Emeryci-graja-w-
rosyjska-ruletke-Czy-odwrocona-hipoteka-to-zmieni,wi
d,14104638,wiadomosc.html?ticaid=1da21

Bank za bude w warszawce o wartosci 300kzl daje emerytce mniej/wiecej
miesiecznie 350 zeta, 500kzl bedzie warta ta buda za 26 lat czyli
zarobia 400kzl i dodatkowo maja koszta do odliczen.

do góry

(27.12.2011 16:13), Liwiusz wrote:
> W dniu 2011-12-27 15:55, mvoicem pisze:
>> (27.12.2011 15:43), Liwiusz wrote:
>>> W dniu 2011-12-27 15:36, Kamil Jońca pisze:
>>>
>>>>> Nie ma co dorabiać ideologii, Fundusze nie tracą nic, nie mogąc
>>>>> inwestować pieniędzy, których nie mają.
>>>>
>>>> No dobrze, ale jakie to ma znaczenie dla obliczeń?
>>>
>>> Takie, że jak kupuję dzisiaj mieszkanie warte 300 tysięcy, ale znajdę
>>> tak ciulowatego sprzedawcę, że zgodzi się na zapłatę za 10 lat, to
>>> przecież mu nie powiem: to nie 300 tysięcy, tylko 200, bo chcę sobie
>>> poinwestować twoje środki na giełdzie.
>>>
>>
>> Może przeprowadźmy eksperyment myślowy. Załóżmy hipotetycznie, że mam
>> mieszkanie do sprzedania za 10 lat, zaś Ty byłyś zainteresowany w/w
>> układem.
>>
>> Ile byś mi zaoferował za mieszkanie warte 300 tys zł, za które będziesz
>> mi płacił w 120 miesięcznych ratach, a ja Ci je wydam po 10 latach?
>
> Nie kupuję mieszkania.

Ty mieszkania nie kupujesz, ja nie sprzedaję. Ale jak już mówiłem,
(trudne słowo) hipotetycznie ... ile byś dał?

>
> Ale: licząc, jaką część kapitału zapłaci Fundusz (powiedzmy: połowę),
> sprzedałbyś to mieszkanie za 1250zł miesięcznie przez 10 lat.
>
> Dobry interes, wg Ciebie?

Kiepski. Ale ty mi nie wyliczaj ile wg Ciebie i twojego wyobrażenia o
pazerności Funduszu, ale powiedz mi ile Ty, uczciwie i bez przekrętów,
przy *hipotetycznym* założeniu że byłbyś zainteresowany takim interesem,
byś mi miesięcznie dał.

Wtedy sobie porównamy cyferki z tym co już w wątku napisaliśmy.

p. m.

do góry