(27.12.2011 15:11), Liwiusz wrote:
> W dniu 2011-12-27 14:44, mvoicem pisze:
>
>
>> Nie to miałem na myśli.
>>
>> Miałem na myśli to, że z punktu widzenia funduszu, alternatywą do
>> zainwestowania w odwróconą hipotekę p. Władysławy, jest odkładanie tej
>> samej kwoty na lokatach.
>
> Porównujesz zatem różne rzeczy. Przy "odkładaniu na lokatę" fundusz "ma"
> 397zł po pierwszym miesiącu. W odwróconej hipotece ma 397zł oraz 300
> tysięcy w nieruchomości. Nie wiem jak dla Ciebie, ale dla mnie to są
> dwie diametralnie różne sytuacje.

300 tys w nieruchomości + zobowiązanie do wypłacania 397 zł przez X lat
(lokatę możesz zerwać w każdej chwili bądź choćby przestać do niej
dokładać) + ryzyko związane z nieruchomością (dewastacja, pożar, wrogie
przejęcie przez wnuczka, spalarnię śmieci wybudują obok) a co za tym
idzie - potencjalnie konieczność dokładania do tej nieruchomości bez
możliwości dysponowania nią.

Oczywiście że to są różne sytuacje. Ale nie ośmieliłbym się stwierdzić
że wariant z nieruchomością jest lepszy.

>
>>
>> Jeżeliby rata miała być tak jak mówisz 800zł, to po 26 latach miałbym z
>> lokat 597 tys zł. Więc nie opłaca mi się inwestować w p. Władysławę z
>> której będę miał 300 tys. Taką ratę owszem, mogę zaoferować, ale za
>> mieszkanie warte 597 tys.
>
> Poprawna optyka: po 26 latach jesteś od 26 lat właścicielem
> nieruchomości,

Z którego to bycia włascicielem przez 26 lat nie miałem nic oprócz ryzyka.

> a zapłaciłeś za nią - statystycznie - w połowie okresu,
> czyli po 13 latach od kupna.

A tym razem skąd Ci się wzięła ta połowa?

>
>
>> Ja nie twierdzę że deal który fundusz zaoferował p. Władysławie jest dla
>> niej korzystny. Ale znowu nie popadajmy w przesadę, 26 lat to nie 128
>> jak wyliczył "redaktor portalu".
>>
>> Przy założeniu że statystycznie p. Władysława będzie żyła 17 lat, a ja
>> jestem altruistą który chce zarobić tyle zarobiłby na lokacie, ona tego
>> mieszkania nie zdewastuje i nie będę miał problemu z eksmitowaniem jej
>> wnuków które w międzyczasie zamieszkają - zaoferowałbym jej kwotę
>> 855zł/mc
>
> Ciągle mówisz o tym zarabianiu na lokacie. Ja po prostu uważam, że nie
> możesz porównywać tego do tego.

Dlaczego? Są różne metody inwestowania pieniędzy, jedną z nich jest
oferowanie p. Władysławie odwróconej hipoteki.

Dlaczego ten sposób inwestowania ma być oderwany od innych i nie można
go porównać z lokatami, giełdą, funduszami inwestycyjnymi, surowcami,
obligacjami itd...?

> Jeśli kupujesz mieszkanie DZIŚ, to
> musisz dać pieniądze OD RAZU, fakt że spłacasz ratami, i spłacasz mniej
> niż kapitał, to sytuacja niekorzystna tylko i wyłącznie dla sprzedającego.

Ale sprzedający włada tym mieszkaniem niemalże jak swoim (tj. mieszka w
nim, nie może tylko go sprzedać, zastawić, być może nie może podnająć
(to pewnie zależy od umowy) ) i za to dostaje kasę już teraz, a władać
będzie do końca swoich dni.

Gdyby sprzedający (a właściwie sprzedająca w tym przypadku) odkładała tą
kasę na lokacie, to jak raz na koniec swojego żywota (statystycznie
rzecz biorąc) miałaby odłożoną wartość mieszkania.

>
> Jeszcze raz: mieszkanie kupiłeś dziś, nie masz żadnych pieniędzy "na
> odkładanie na lokatę", są to bowiem pieniądze należne sprzedawcy. Ty w
> zamian jesteś właścicielem mieszkania.

Gdybym nie kupił, to bym miał. I teraz jasne jest, że na pieniądze
(nazwijmy to po twojemu - raty) nie przeznaczę więcej, niż
potrzebowałbym na lokacie (najbezpieczniejszym ale przynoszącym
najmniejsze zyski sposobie oszczędzania) żeby uzyskać ten sam zysk po 26
latach.

Bo sam fakt bycia wymienionym w księdze wieczystej jako właściciel to
żaden dla mnie zysk.

>
>
>> Ale ty nie licz odwróconej hipoteki kalkulatorem do kredytu
>> hipotecznego. Takie liczenie ma sens, jeżeli od razu wchodzisz w
>> posiadanie tego mieszkania (czyli np. możesz je sprzedać, wynając, mieć
>> z niego jakiś pozytek).
>>
>>>
>>> Ale bądźmy łaskawi - jako że jest dożywocie, to odsetki sprzedawca
>>> daruje.
>
> I to jest właśnie ten pożytek - po pierwsze spłaca mieszkanie bez
> odsetek. Po drugie, biorąc pod uwagę długość życia - kupi to mieszkanie
> za cenę PONIŻEJ WARTOŚCI.

Dlaczego PONIŻEJ WARTOŚCI? Jeżeli liczymy "po lokacie", bierzemy okres
lokaty równy oczekiwanej długości życia dla kobiety w wieku 65 lat (17
lat jeżeli dobrze odczytałem z tabel GUSu), kwota lokaty na koniec się
zgadza z wartością mieszkania zaś wysokość renty z kwotą lokaty
comiesięcznego odkładania na tą lokatę, to nie jest to żadne poniżej
wartości, tylko jak raz dokładnie tyle ile mieszkanie jest warte.

>
>
>>> Ależ może dysponować wcześniej - np. zaciągać pod nią kredyty.
>>
>> Nędznie widzę możliwość zaciągnięcia kredytu pod mieszkanie z dożywociem.
>
> Formalnie nie ma przeszkód.

Formalnie nie ma przeszkód żebym z zabagnioną historią w BIKu wziął
kredyt hipoteczny bez dodatkowych zabezpieczeń, co nie zmienia faktur że
takiego kredytu nie dostanę.

>
>>> Już sam fakt, że w oczekiwanej długości życia fundusz spłaci sam
>>> kapitał, jest dla funduszu bardzo korzystną transakcją.
>>
>> Porównaj to z innymi metodami inwestycji (patrz moje wyliczenia dot.
>> lokaty).
>
> Pokażesz mi lokatę, gdzie mogę sobie odkładać 400zł/mies., a jako bonus,
> w momencie jej zakładania, dostanę jeszcze mieszkanie,niechby i z
> dożywociem? Bo - jeśli już mamy porównywać - to do takiej właśnie sytuacji.

No to dorzuć jeszcze to, że bank Ci wypłaci lokatę nie w pieniądzu a w
mieszkaniu, potencjalnie zdewastowanym i z lokatorem do eksmisji. Wtedy
tak - to warunki idalnie do porównywania.

Ale ponieważ takich produktów nie ma, to trzeba porównywać to co mamy.

p. m.