(27.12.2011 14:12), Liwiusz wrote:
> W dniu 2011-12-27 13:48, mvoicem pisze:
>
>
>>>>
>>>> W artykule jest trochę przekłamane. Z moich pobieżnych wyliczeń, wynika
>>>> że renta by się wspomnianej p. Władysławie "opłacała", gdyby żyła
>>>> jeszcze 26 lat, a więc raptem 9 lat więcej niż oczekiwana długość życia
>>>> (17 lat).
>>>
>>> A skąd taki wniosek?
>>
>> Openofficowskie =FV(5.99%/12;26*12;397); Aż sprawdziłem czy użyłem
>> właściwej funkcji i policzyłem na piechotę.
>>
>> No i jak nic, 26 letnie wkładanie na lokaty 397zł, na 5.99%, z
>> kapitalizacją miesięczną daje 296.5 tys zł.
>
> To jeszcze wyjaśnij jak można dziś kupić mieszkanie, następnie przez 26
> lat wpłacać sobie pieniądze na swoją lokatę i dopiero wówczas przekazać
> pieniądze sprzedającemu.

Nie to miałem na myśli.

Miałem na myśli to, że z punktu widzenia funduszu, alternatywą do
zainwestowania w odwróconą hipotekę p. Władysławy, jest odkładanie tej
samej kwoty na lokatach.

Jeżeliby rata miała być tak jak mówisz 800zł, to po 26 latach miałbym z
lokat 597 tys zł. Więc nie opłaca mi się inwestować w p. Władysławę z
której będę miał 300 tys. Taką ratę owszem, mogę zaoferować, ale za
mieszkanie warte 597 tys.

(Przy założeniu że jej oczekiwana długość życia to 26 lat, które to
założenie jest błędne, ale my nie o tym).

>
> Przecież tak nie działa odwrócona hipoteka (przynajmniej na razie).
>
> Fundusz TERAZ kupuje mieszkanie warte 300 tysięcy i płaci niewielkie
> raty, praktycznie bez odsetek, a statystycznie zapłaci ledwie z połowę
> kapitału.


Ja nie twierdzę że deal który fundusz zaoferował p. Władysławie jest dla
niej korzystny. Ale znowu nie popadajmy w przesadę, 26 lat to nie 128
jak wyliczył "redaktor portalu".

Przy założeniu że statystycznie p. Władysława będzie żyła 17 lat, a ja
jestem altruistą który chce zarobić tyle zarobiłby na lokacie, ona tego
mieszkania nie zdewastuje i nie będę miał problemu z eksmitowaniem jej
wnuków które w międzyczasie zamieszkają - zaoferowałbym jej kwotę 855zł/mc

Jakbym miał mniej altruistyczne podejście, to nie wiem ... nie mam
doświadczenia w szacowaniu ryzyka w/w typu, najprawdopodobniej to by
było sporo więcej niż 400zł, ale także raczej sporo mniej niż 800zł.


>>
>>> Mieszkanie warte 300 tysięcy spłaci się rentą po
>>> 397zł po 63 latach.
>>
>> A skąd znowu ten wniosek?
>
> Z kalkulatora ;) Jeśli sprzedam mieszkanie i kupujący zobowiąże się do
> spłat miesięcznych po 397zł, to zakładając, że mieszkanie jest warte 300
> tysięcy, powinien spłacać przez 63 lata. Odsetek nie liczę, a
> powinienem, prawda? Zatem okres kredytowania będzie ze 2 razy dłuższy.

Ale ty nie licz odwróconej hipoteki kalkulatorem do kredytu
hipotecznego. Takie liczenie ma sens, jeżeli od razu wchodzisz w
posiadanie tego mieszkania (czyli np. możesz je sprzedać, wynając, mieć
z niego jakiś pozytek).

>
> Ale bądźmy łaskawi - jako że jest dożywocie, to odsetki sprzedawca daruje.
>
>
>>>> Liczyłem to przez porównanie sytuacji, kiedy bank/fundusz wrzuciłby te
>>>> 397zł na lokatę oprocentowaną WIBOR3+1% na ileśtam lat, tak żeby na
>>>> koniec lokaty uzyskać 300 tys zł.
>>>
>>> Błąd - fundusz staje się od razu właścicielem nieruchomości,
>>
>> Co z tego że fundusz będzie od razu właścicielem nieruchomości, skoro
>> może tą nieruchomością dysponować dopiero po śmierci staruszki?
>
> Ależ może dysponować wcześniej - np. zaciągać pod nią kredyty.

Nędznie widzę możliwość zaciągnięcia kredytu pod mieszkanie z dożywociem.

>
>
>>> zatem
>>> należy liczyć to dokładnie odwrotnie - za ile staruszka powinna sprzedać
>>> mieszkanie warte 300 tysięcy, kiedy zapłata będzie dokonywana w ratach
>>> miesięcznych.
>>
>> Jeżeli z tej strony patrzeć - jak sądzisz, ile może być warte mieszkanie
>> z prawem dożywotniego mieszkania obecnego lokatora?
>
> Już sam fakt, że w oczekiwanej długości życia fundusz spłaci sam
> kapitał, jest dla funduszu bardzo korzystną transakcją.

Porównaj to z innymi metodami inwestycji (patrz moje wyliczenia dot.
lokaty).

> Dla
> sprzedającego - niekoniecznie...
>
> To, że ktoś może żyć dłużej niż statystycznie nie ma tutaj żadnego
> znaczenia. Statystycznie - ktoś będzie żył dłużej, ktoś krócej, summa
> summarum zakładamy, że każdy będzie żył tyle samo.
>
> Ale w obecnych realiach mamy oferty o wiele mniej korzystne dla
> sprzedającego.

Nie twierdziłem że jest inaczej.

Z drugiej strony, oferty muszą być nieco mniej korzystne niż jakby
rozpatrywać

p. m.