Witam

W dniu 04.01.2022 o 15:34, Wojciech Bancer pisze:

> Ale teraz same kupują nieruchomości (z przeznaczeniem do najmu),
> w atrakcyjnych miejscowościach (Warszawa, Kraków).
> Tu długoterminowo raczej ciężko umoczyć, chyba że wojnę przewidujesz
> i najazd zielonych ludzików, który się skończy zburzeniem owych
> nieruchomości.

Czy coś takiego miało miejsce w ciągu ostatnich 15 lat? A popatrzmy w
przeszłość jakby taka inwestycja mogła wyglądać. Załóżmy kiepski moment
(wszak na inwestycji w nieruchomości nie można stracić).
Ceny z Warszawy z 2008 za
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Tak-zmienialy-sie-c
eny-mieszkan-po-2008-roku-10-wykresow-ktore-warto-zo
baczyc-7902631.html
I z Warszawy z III kw 2021 za
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-mieszkan-nadal
-w-gore-w-III-kw-wzrost-o-ponad-10-proc-rdr-Dane-NBP
-8221680.html
Co daje średnią cenę metra w 2008 roku na 8611 a w 2021 na 10992 co daje
nam 10992/8611 = 1,27. Czyli wartość nieruchomości w PLN wzrosła o 27%
(pomijam, że w zasadzie to przy wartości obecnej trzeba by brać raczej
cenę z rynku wtórnego). No i mamy niby pewny zysk. Tyle, że rozważamy
fundusze emerytalne zagraniczne. To sobie sprawdźmy kursy walut:

30.09.2008 kursy średnie z
https://www.money.pl/pieniadze/nbp/srednie/?date=200
8-09-30:
CHF 2,1587
USD 2,3708
EUR 3,4083

30.09.2021 kursy średnie
https://www.money.pl/pieniadze/nbp/srednie/?date=202
1-09-30:
CHF 4,2725
USD 3,9925
EUR 4,6329

I teraz sobie przeliczmy ceny metrów na waluty i jak wygląda zysk:
CHF: 3998 CHF/m2 w 2008, 2572 CHF/m2 w 2021 Z kapitału zostaje nam 64%.
Tracimy 1/3 kapitału.

USD: 3632 USD/m2 w 2008, 2753 USD/m2 w 2021. Po podzieleniu mamy 0,75
czyli tracimy 25% kapitału.

EUR: 2526 EUR/m2 w 2008, 2372 EUR/m2. Po podzieleniu 0,93 więc tracimy
7% kapitału.

O ile mieszkania w PLN zdrożały między 2008 a III kw. 2021 to jednak w
głównych walutach rynków finansowych potaniały. Co przyniesie przyszłość
to oczywiście nie wiem ale twierdzenie, że na fizycznych
nieruchomościach się nie da stracić niekoniecznie musi być prawdziwe.

Do tego oczywiście należałoby doliczyć jakiś zysk z najmu. Ale i
doliczyć koszty wykończenia itp. A ostatnio rentowność najmu podawana
jest w granicach 3% to pewnie akurat zarządzający mniej więcej tyle
weźmie :)

>>
>> A czym się różni taki ETF od funduszu aktywnie zarządzanego w momencie
>> gdy instrumenty w które inwestują zaliczy potężną zwałę?
>
> Opłatami i łatwością handlu (są notowane na giełdzie).

To nadal nie jest żadna cecha chroniąca przed spadkiem wartości. Jak
jest sytuacja ok to zwykłym FI umorzenie nie nastręcza problemów a jak
jest sytuacja kiepska i wszytko leci w dół, ludzie chcą
sprzedawać/umarzać to niestety zawsze można dostać mocno po kieszeni.
Oczywiście jak ktoś się zna na inwestycjach i giełdzie, wie jak ustawić
stop lossy itp. to notowanie ETF na giełdzie będą lepsze niż jednostki w
FI ale raczej przeciętny "inwestor" tego nie wie.
Sam po kryzysie nieruchomości zarobiłem trochę na FIZ nieruhomościowym
bo na giełdzie certyfikaty były notowane dużo poniżej wartości z wyceny
samego funduszu, chętnych na kupno nie było a ktoś chciał sprzedać. Więc
wystarczyło kupić, potrzymać kilka miesięcy do wyznaczonej daty
rozwiązania funduszu i liczyć zysk ;)

Pozdrawiam,
Zdzichu