Witam ponownie szanownych grupowiczów,
Tym razem po prośbie :-)

Mam już za sobą długą i męczącą wędrówkę po Bankach, zakończoną uzyskaniem
dwóch decyzji kredytowych. Pomimo moich licznych analiz zarówno warunków
udzielenia kredytu jak i zapisów w umowach nie potrafię się zdecydować na
żadną z opcji. Mam nadzieję, że opinie grupowiczów pomogą mi w podjęciu
ostatecznej decyzji.

Ubiegałem się o kredyt w CHF na kwotę 370 000 PLN, 100% wartości
inwestycji - mieszkanie na rynku pierwotnym, okres kredytowania 35 lat,
ewentualnie dłużej. Wypłata w 8 transzach - planowany czas oddania
inwestycji: maj 2008.

(1) Polbank
-> Marża: 1%
-> Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: 0%
-> Prowizja: 0%
-> Przewalutowanie: 0% (ale w tabeli opłat)
-> Spread: 5,17%
-> Nadpłaty: 1%
-> Wcześniejsza spłata i/lub nadpłaty: 0% po trzech latach

Mniej istotne czynniki:
-> Inspekcja budowy przed wypłatą transzy: 100 PLN (podobno mają być tylko
dwie po 50% i po 80% realizacji inwestycji, ale nie ma tego nigdzie w umowie
ani w regulaminie)
-> Koszt konta: 0 PLN
-> Ubezpieczenie NNW: Nie wymagane
-> Kaucja: kaucyjna 200% (ale tu niedokładnie pamiętam, być może jest 150%)
-> Odsetki od zadłużenia przeterminowanego: 16%

(2) Nordea
-> Marża: 1%
-> Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: 0,25% do momentu spłacenia 20%
kapitału
-> Prowizja: 0,8%
-> Przewalutowanie: 0% (dotyczy pierwszych trzech przewalutowań)
-> Spread: 3,6% (uwzględniając asymetryczność kursu względem NBP)
-> Negocjaca kursu przy wypłacie transz: Tak, w praktyce zmniejszenie
spreadu o ok. 1%
-> Nadpłaty: 0% (do 30% aktualnego zadłużenia)
-> Wcześniejsza spłata i/lub nadpłaty: 0% po trzech latach, wcześniej 2%

Mniej istotne czynniki:
-> Inspekcja budowy przed wypłatą transzy: 0 PLN
-> Koszt konta: 3 PLN
-> Ubezpieczenie NNW: Nie wymagane
-> Kaucja: kaucyjna 150%
-> Odsetki od zadłużenia przeterminowanego: 22%

Koszt ubezpieczenia nieruchomości, koszty aneksów, w praktyce bardzo
podobny.

Żeby porównać najistotniejsze składniki przygotowałem sobie mały arkusz
kalkulacyjny (może się jeszcze komuś przyda
[url]http://www.sendspace.com/file/1vco40[/url], nie uwzględnia on
dyskontowania przyszłych wpłat na dzień dzisiejszy i zastosowałem
uproszczone liczenie odsetek - banki rozbijają roczne oprocentowanie na
pojedyncze dni, ja dzielę na 12 miesięcy). Z moich analiz wynika mniej
więcej, że przy założeniu stałego LIBORU i kursu CHF/PLN:
(a) Ogólnie lepsza jest oferta Nordei nie biorąc pod uwagę prowizji.
(b) Przez ok 130 rat (arkusz "Różnica" w pliku Excela) rata w Nordei będzie
jednak wyższa od raty w Polbanku, nawet uwzględniając różnice w spreadzie i
negocjacje kursu. Po tym okresie dopiero będzie spłacone 20% kapitału, co
pozwoli na obniżenie o 0,25% oprocentowania.
(c) Uwzględniając wcześniejsze wyższe raty w Nordei oferty się "zrównają" po
ok. 200 miesiącach (jakieś 16,5 roku, arkusz "Róż Nar" w pliku Excela), a
dyskontując odpowiednie wartości przyszłych wpłat oczywiście jeszcze
później.

Punkty (b) i (c) są o tyle istotne, że obecnie kwota raty ma dla mnie dość
duże znaczenie, natomiast w perspektywie ok 4-5 lat jest bardzo
prawdopodobne, że moje dochody zwiększą się znacznie (nawet o 100%) i
wówczas kwota raty nie będzie już tak bardzo odczuwalna. Z podobnego powodu
kwota prowizji w Nordei ok. 3000PLN działa w znacznym stopniu na niekorzyść
tej oferty. Z drugiej strony ogólnie rzecz biorąc umowa Nordei, pomimo że
bardziej rozbudowana, jakoś bardziej mi się podoba. W umowie Polbanku
niepokoją mnie liczne odsyłacze w umowie do regulaminu, który bank może w
praktyce jednostronnie zmieniać (jak się klient nie zgodzi to wypowiedzenie
umowy).

Jeszcze jedna uwaga: Polbank wydał decyzję nie na całe 370 000 PLN ale na
361 000, bo nie podobały mu się podwyżki płac, które zresztą miały miejsce w
połowie zeszłego roku. Nie jest to jakiś ogromny problem, szczególnie w
świetle braku prowizji, ale niesmak pozostał.

Będę wdzięczny za jakiekolwiek komentarze, szczególnie te odnoszące się do
doświadczeń z zapisami w umowach poszczególnych banków i ewentualnych
zagrożeń.

Pozdrawiam,
rmi