Witam ponownie szanownych grupowiczów,
Tym razem po prośbie :-)

Mam już za sobą długą i męczącą wędrówkę po Bankach, zakończoną uzyskaniem
dwóch decyzji kredytowych. Pomimo moich licznych analiz zarówno warunków
udzielenia kredytu jak i zapisów w umowach nie potrafię się zdecydować na
żadną z opcji. Mam nadzieję, że opinie grupowiczów pomogą mi w podjęciu
ostatecznej decyzji.

Ubiegałem się o kredyt w CHF na kwotę 370 000 PLN, 100% wartości
inwestycji - mieszkanie na rynku pierwotnym, okres kredytowania 35 lat,
ewentualnie dłużej. Wypłata w 8 transzach - planowany czas oddania
inwestycji: maj 2008.

(1) Polbank
-> Marża: 1%
-> Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: 0%
-> Prowizja: 0%
-> Przewalutowanie: 0% (ale w tabeli opłat)
-> Spread: 5,17%
-> Nadpłaty: 1%
-> Wcześniejsza spłata i/lub nadpłaty: 0% po trzech latach

Mniej istotne czynniki:
-> Inspekcja budowy przed wypłatą transzy: 100 PLN (podobno mają być tylko
dwie po 50% i po 80% realizacji inwestycji, ale nie ma tego nigdzie w umowie
ani w regulaminie)
-> Koszt konta: 0 PLN
-> Ubezpieczenie NNW: Nie wymagane
-> Kaucja: kaucyjna 200% (ale tu niedokładnie pamiętam, być może jest 150%)
-> Odsetki od zadłużenia przeterminowanego: 16%

(2) Nordea
-> Marża: 1%
-> Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: 0,25% do momentu spłacenia 20%
kapitału
-> Prowizja: 0,8%
-> Przewalutowanie: 0% (dotyczy pierwszych trzech przewalutowań)
-> Spread: 3,6% (uwzględniając asymetryczność kursu względem NBP)
-> Negocjaca kursu przy wypłacie transz: Tak, w praktyce zmniejszenie
spreadu o ok. 1%
-> Nadpłaty: 0% (do 30% aktualnego zadłużenia)
-> Wcześniejsza spłata i/lub nadpłaty: 0% po trzech latach, wcześniej 2%

Mniej istotne czynniki:
-> Inspekcja budowy przed wypłatą transzy: 0 PLN
-> Koszt konta: 3 PLN
-> Ubezpieczenie NNW: Nie wymagane
-> Kaucja: kaucyjna 150%
-> Odsetki od zadłużenia przeterminowanego: 22%

Koszt ubezpieczenia nieruchomości, koszty aneksów, w praktyce bardzo
podobny.

Żeby porównać najistotniejsze składniki przygotowałem sobie mały arkusz
kalkulacyjny (może się jeszcze komuś przyda
[url]http://www.sendspace.com/file/1vco40[/url], nie uwzględnia on
dyskontowania przyszłych wpłat na dzień dzisiejszy i zastosowałem
uproszczone liczenie odsetek - banki rozbijają roczne oprocentowanie na
pojedyncze dni, ja dzielę na 12 miesięcy). Z moich analiz wynika mniej
więcej, że przy założeniu stałego LIBORU i kursu CHF/PLN:
(a) Ogólnie lepsza jest oferta Nordei nie biorąc pod uwagę prowizji.
(b) Przez ok 130 rat (arkusz "Różnica" w pliku Excela) rata w Nordei będzie
jednak wyższa od raty w Polbanku, nawet uwzględniając różnice w spreadzie i
negocjacje kursu. Po tym okresie dopiero będzie spłacone 20% kapitału, co
pozwoli na obniżenie o 0,25% oprocentowania.
(c) Uwzględniając wcześniejsze wyższe raty w Nordei oferty się "zrównają" po
ok. 200 miesiącach (jakieś 16,5 roku, arkusz "Róż Nar" w pliku Excela), a
dyskontując odpowiednie wartości przyszłych wpłat oczywiście jeszcze
później.

Punkty (b) i (c) są o tyle istotne, że obecnie kwota raty ma dla mnie dość
duże znaczenie, natomiast w perspektywie ok 4-5 lat jest bardzo
prawdopodobne, że moje dochody zwiększą się znacznie (nawet o 100%) i
wówczas kwota raty nie będzie już tak bardzo odczuwalna. Z podobnego powodu
kwota prowizji w Nordei ok. 3000PLN działa w znacznym stopniu na niekorzyść
tej oferty. Z drugiej strony ogólnie rzecz biorąc umowa Nordei, pomimo że
bardziej rozbudowana, jakoś bardziej mi się podoba. W umowie Polbanku
niepokoją mnie liczne odsyłacze w umowie do regulaminu, który bank może w
praktyce jednostronnie zmieniać (jak się klient nie zgodzi to wypowiedzenie
umowy).

Jeszcze jedna uwaga: Polbank wydał decyzję nie na całe 370 000 PLN ale na
361 000, bo nie podobały mu się podwyżki płac, które zresztą miały miejsce w
połowie zeszłego roku. Nie jest to jakiś ogromny problem, szczególnie w
świetle braku prowizji, ale niesmak pozostał.

Będę wdzięczny za jakiekolwiek komentarze, szczególnie te odnoszące się do
doświadczeń z zapisami w umowach poszczególnych banków i ewentualnych
zagrożeń.

Pozdrawiam,
rmi

do góry

>> (2) Nordea
>> -> Marża: 1%
>
> Bywa lepiej

A przypomnij nam przy jakim ltv ty dostałeś 0,9% marży?

do góry

IMHO

> (2) Nordea
> -> Marża: 1%

Bywa lepiej

> -> Prowizja: 0,8%

Bardzo niska

> -> Ubezpieczenie NNW: Nie wymagane

Wynegocjuj w cenie, mają własne.
JaC

do góry

>> (2) Nordea
>> -> Marża: 1%
>
> Bywa lepiej
>
>> -> Prowizja: 0,8%
>
> Bardzo niska
>
>> -> Ubezpieczenie NNW: Nie wymagane
>
> Wynegocjuj w cenie, mają własne.

Negocjatorka (doradca) Nordea, przynajmniej na razie twardo twierdzi, że
lepszych warunków nie będzie. Strategia negocjacyjna wyglądała tak, że
przedstawiałem propozycje Polbanku w Nordei, a Nordei w Polbanku.

Co do NNW to ponieważ nie zależy mi na nim - mamy z żoną prywatne umowy
ubezpieczeniowe w dużej części finansowane przez pracodawców i mieszkanie o
wartości > 300 000 PLN - to obniżono mi marże do 1,0%, ale bez
ubezpieczenia.

do góry

rmi <r...@g...pl> wrote:
> Witam ponownie szanownych grupowiczów,
> Tym razem po prośbie :-)
>
> (2) Nordea
> -> Marża: 1%
> -> Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: 0,25% do momentu spłacenia 20%
> kapitału
Jak nie przeplaciles to prawdopodobnie krotko po zakupie LTV spadnie
ponizej 80% - ZTCP to +0.25 jest uzaleznione od LTV a nie stopnia
splacenia kapitalu kredytu.


Pozdrawiam
Wwieslaw

do góry

> Będę wdzięczny za jakiekolwiek komentarze, szczególnie te odnoszące się do
> doświadczeń z zapisami w umowach poszczególnych banków i ewentualnych
> zagrożeń.
>
> Pozdrawiam,
> rmi
>
patrzac na warunki finansowe to Polbank wygląda lepiej, zaoszczedzisz na
prowizji od kredytu, spread dosc wysoki, ale po 3 latach bedziesz mogl
uciec z tym kredytem do innego banku

czytales umowe z Polbanku?

- bank moze kontrolowac czy placisz czynsz i inne oplaty,
- musisz go informowac o kazdym nowym kredycie,
chyba byly tam jeszcze inne "kwiatki", w kazdym razie poczytaj,
wszystkiego nie zapamietalem

rowniez zastanawiam sie nad tym bankiem, ale b.interesujaco wyglada
oferta Deutsche Banku, jest tam nawet promocja dla kupujacych na rynku
pierwotnym (kupuje na wtornym wiec mnie nie obejmie)

generalnie na wtorym jest szansa na marze w okolicy 0,8-0,85% (czekam na
decyzje) i prowizja <0,9%

"nieziemskich" zapisow w umowie kredytu nie znalazlem...
spread tez <4%

--
pozdr.
RobertS
GG:32360

do góry

>> (2) Nordea
>> -> Marża: 1%
>> -> Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: 0,25% do momentu spłacenia 20%
>> kapitału
> Jak nie przeplaciles to prawdopodobnie krotko po zakupie LTV spadnie
> ponizej 80% - ZTCP to +0.25 jest uzaleznione od LTV a nie stopnia
> splacenia kapitalu kredytu.

Paragraf 3 punkt 3 części ogólnej umowy umowy (COU) mówi, że marża ulega
zmniejszeniu po: "(...) udokumentowaniu przez kredytobiorcę uzupełnienia
wkładu własnego do minimalnej wymaganej przez bank wysokości (...)". Dalej
jest odniesienie do umowy ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Niestety
jeszcze wzoru tej umowy nie posiadam. Czy powyższy paragraf nie sugeruje, że
dotyczy to kapitału? Jeżeli tak nie jest, to proszę o potwierdzenie, że
dobrze zrozumiałem: Jeżeli wartość nieruchomości wzrośnie chociażby ze
względu na wykończenie mieszkania do takiego poziomu, że jego cena rynkowa
(rozumiem że określana przez jakiegoś rzeczoznawcę z banku) wzrośnie na
tyle, że kwota wziętego kredytu będzie stanowiła mniej niż 80% wartości
nieruchomości to mogę wystąpić o obniżenie zlikwidowanie ubezpieczenia
niskiego wkładu?

Jak się do tego ma punkt 4 paragrafu 3 COU mówiacy, że marża ulega obniżeniu
w przypadku "kredytów denominowanych - gdy na ostatni dzień roboczy dwóch
kolejnych miesięcy, obciążenia kredytem nieruchomości, stanowiącej prawne
zabezpieczenie spłaty kredytu, ulegnie obniżeniu do poziomu nie
przekraczającego 80% wartości tej nieruchomości. Do przeliczeń aktualnego
salda kredytu na PLN, stosuje się średni kurs NBP dla danej waluty, aktualny
na dzień roboczy danego miesiąca"

Jeżeli rzeczywiście jest tak, jak piszesz to byłby to bardzo poważny
argument za kredytem w Nordei, ponieważ koszt zakupu tego mieszkania -
jeżeli oczywiście wybudują bez problemów - uważany jest za bardzo
atrakcyjny.

do góry

>> Będę wdzięczny za jakiekolwiek komentarze, szczególnie te odnoszące się
>> do doświadczeń z zapisami w umowach poszczególnych banków i ewentualnych
>> zagrożeń.
>>
> patrzac na warunki finansowe to Polbank wygląda lepiej, zaoszczedzisz na
> prowizji od kredytu,
Ta różnica na korzyść Polbanku wcale nie jest taka duża. Gdyby marża
wyniosła 1,1% w polbanku to już wielkość raty byłaby prawie taka sama.
Wynika to z bardzo dużej różnicy w spreadzie, uwzględniając negocjacje kursu
po którym wypłacane będą transze spread w Nordea wyniesie ok. 2,60%, a
Polbank 5,17%.

> spread dosc wysoki, ale po 3 latach bedziesz mogl uciec z tym kredytem do
> innego banku
Z tym to tak bezkosztowo to tez nie będzie, bo podejrzewam, że przy
przenoszeniu kredytu w CHF ponownie poniosę koszty speadu, który w Polbanku
do najniższych nie należy.

> czytales umowe z Polbanku?
> - bank moze kontrolowac czy placisz czynsz i inne oplaty,
> - musisz go informowac o kazdym nowym kredycie,
> chyba byly tam jeszcze inne "kwiatki", w kazdym razie poczytaj,
> wszystkiego nie zapamietalem
Czytałem. Sama umowa jakaś bardzo straszna nie jest, a podobne zapisy
znajdują się w umowie w Nordei.Bardziej niepokoją mnie liczne odniesienia do
regulaminu, który bank może sobie zmieniać w zasadzie jak chce

> > rowniez zastanawiam sie nad tym bankiem, ale b.interesujaco wyglada
> oferta Deutsche Banku, jest tam nawet promocja dla kupujacych na rynku
> pierwotnym (kupuje na wtornym wiec mnie nie obejmie)
O ile pamiętam to w tym banku albo koszty związane z niskim wkładem własnym
były stosunkowo wysokie, albo kredyt w CHF dawali tylko na jakieś 20 -25 lat
co mnie w tej chwili nie interesuje.

do góry

rmi <r...@g...pl> wrote:
>
> Paragraf 3 punkt 3 części ogólnej umowy umowy (COU) mówi, że marża ulega
> zmniejszeniu po: "(...) udokumentowaniu przez kredytobiorcę uzupełnienia
> wkładu własnego do minimalnej wymaganej przez bank wysokości (...)".
> Czy powyższy paragraf nie sugeruje, że
> dotyczy to kapitału?
Ano sugeruje...
> Jeżeli tak nie jest, to proszę o potwierdzenie, że
> dobrze zrozumiałem: Jeżeli wartość nieruchomości wzrośnie chociażby ze
> względu na wykończenie mieszkania do takiego poziomu, że jego cena rynkowa
> (rozumiem że określana przez jakiegoś rzeczoznawcę z banku) wzrośnie na
> tyle, że kwota wziętego kredytu będzie stanowiła mniej niż 80% wartości
> nieruchomości to mogę wystąpić o obniżenie zlikwidowanie ubezpieczenia
> niskiego wkładu?
I to jest to czego ja oczkeuje od banku (niestety jestem na podobnym
etapie jak Ty, z tym ze juz po podpisaniu umowy)

> Jak się do tego ma punkt 4 paragrafu 3 COU mówiacy, że marża ulega obniżeniu
> w przypadku "kredytów denominowanych - gdy na ostatni dzień roboczy dwóch
> kolejnych miesięcy, obciążenia kredytem nieruchomości, stanowiącej prawne
> zabezpieczenie spłaty kredytu, ulegnie obniżeniu do poziomu nie
> przekraczającego 80% wartości tej nieruchomości. Do przeliczeń aktualnego
> salda kredytu na PLN, stosuje się średni kurs NBP dla danej waluty, aktualny
> na dzień roboczy danego miesiąca"
Ten punkt wspiera moja wersje :)
> Jeżeli rzeczywiście jest tak, jak piszesz to byłby to bardzo poważny
> argument za kredytem w Nordei, ponieważ koszt zakupu tego mieszkania -
> jeżeli oczywiście wybudują bez problemów - uważany jest za bardzo
> atrakcyjny.

Niestety teoretyzuje na bazie historii zaslyszanych/przeczytanych,
ktorych autorzy bazujac na wzroscie wartosci mieszkania uzyskali
obnizenie oprocentowania (o ta wlasnie kare za niski wklad wlasny).
W praktyce bede mogl zweryfikowac dopiero w sierpniu, bo w czerwcu
odbior, a szacuje ze po wykonczeniu wartosc przekroczy ~140% kwoty
kredytu (tez atrakcyjnie kupilem :)

Pozdrawiam
Wwieslaw

do góry

Abstrahując od części rachunkowej - czy można podpisać dwie umowy i
uruchomić kredyt w jednym banku? rozumiem, że 2 uruchomienia to
kryminał, a jak jest z samą tylko umową?

Pozdrawiam,
zk

do góry