Najczęściej przy zakupie nieruchomości, urządzeniu mieszkania, czy
samochodu angażujemy jak najwięcej własnych środków. W tym celu
likwidujemy swoje zyski z oszczędności, a jeśli nasze środki są
niewystarczające do zamknięcia transakcji uzupełniamy kredytem. Nie
jednokrotnie angażujemy swoje środki z oszczędzania żeby mieć
tylko mniejsze oprocentowanie kredytu o 0,5% czy 2%. Podpisując umowę
kredytową wybieramy jak najkrótszy okres kredytowania i jeszcze Bank
nie zdążymy nam go uruchomić myślimy o jak najszybszej jego
spłacie.

Czy tak naprawdę to nam się opłaca? ?

Proponuję zmniejszyć kwotę kredytu hipotecznego do kwoty
zobowiązania krótkoterminowego, a na odwrót przy kredycie
krótkoterminowym, oraz ich koszty podzielę przez okres kredytowania.
Dopiero wtedy jest możliwość wyraźnie zauważyć, jaki ponosimy ich
koszt.
Na poniższych przykłady można sami wyliczać koszty kredytów:

Przykład 1.
Koszty prowizji banku, ubezpieczenia kredytu, ewentualnej wyceny
nieruchomości są takie same przy kredycie zaciąganym na okres 10 czy
30 lat. Za przyznanie kredytu w wysokości 100 000 zł możemy
zapłacić prowizję np. 2 proc., czyli 2 000 zł + koszty wyceny 1 000
zł = 3 000 zł

Najprostszą metodą jest wyliczenie kosztu kredytu przy ratach
stałych.
Kalkulacja kosztów kredytu w wysokości 100 tys. zł, zaciągniętego
na okres 10 lat (120 miesięcy). Zakładamy oprocentowanie nominalne
3,46 proc. p.a. na 120 miesięcy (10 lat).
o Rata stała kredytu wyniesie 986,99 zł (kapitał +odsetki).
o Mnożymy ratę kredytu przez ilość 120 miesięcy i otrzymujemy
=118 438,80zł.
o Następnie odejmujemy 100 000 zł kapitału, więc zostaje 18
438,80zł.(18,44%)
o Do tego dodajemy wszystkie koszty kosztów towarzyszących
zaciąganiu kredytu 3 000 (wyliczone na początku) i otrzymujemy 21
438,80 zł.(21,44%) Mamy, że z 100 000 zł po 10 latach oddamy 21
438,80 zł* (21,44%)
To jest tak samo jak z 10 000 zł po 10 latach oddamy 2 143,88 zł*
(21,44%)
To jest tak samo jak z 1 000 zł po 10 latach oddamy 214,39 zł*
(21,44%)
o *Tą kwotę należy podzielić przez okres kredytowania, czyli 10
lat.
Dzięki temu otrzymamy średni, roczny koszt kredytu równa się
lokacie -- 2,14 %.

? Zaciągając ten sam kredyt na 360 miesięcy (30 lat),
- rata stała wyniesie 446,81zł
-mnożymy ją przez 360 miesięcy (30 lat) i otrzymamy 160 851,60 zł.
-Następnie odejmiemy 100 000zł kapitału, więc zostanie 60 851,60
zł.
-Do tego dodajemy opłaty towarzyszące przyznaniu kredytu, czyli 3
000.
-Otrzymujemy 63 851,60.(63,85%)
Mamy, że z 100 000 zł po 30 latach oddamy 63 851,60* (63,85%)
To jest tak samo jak z 10 000 zł po 30 latach oddamy 6 385,16 zł*
(63,85%)
To jest tak samo jak z 1 000 zł po 30 latach oddamy 638,52 zł*
(63,85%)

*Tą kwotę należy podzielić przez okres kredytowania, czyli 30 lat.

Dzięki temu otrzymamy średni, roczny koszt kredytu równa się
lokacie -- 2,13 %.

? Porównując kredyt na 10 lat, czy na 30 dochodzimy do wniosku, że
kredyt o oprocentowaniu nominalnym 3,46% wraz z kosztami kredytu równy
jest lokacie 2,13%* w skali roku, oraz mamy jednakowy koszt.

Przykład 2

W podobny sposób możemy wyliczyć też kredyty krótkoterminowe:
Pożyczając 1 000 zł na 3 lata o oprocentowaniu 15%
-rata stała wyniesie 34,67 zł
-mnożymy przez 36 m-cy =1 248,12 zł
-następnie odejmujemy 1 000 zł kapitału, więc zostanie 248,12 zł
odsetek
-dodajemy opłaty towarzyszące 20 zł (prowizja za udzielenie kredytu)
-otrzymujemy 268,12 zł, (26,81%)

Żeby łatwo było nam porównać koszty kredyt krótkoterminowy z
kredytem hipotecznym wystarczy podnieśliśmy kwotę kredyt do kwoty
kredytu hipotecznego.

Jeżeli z 1 000 zł po trzech latach oddamy 268,12zł (26,81%)
To jest tak samo jak z 10 000 zł po trzech latach oddamy 2 681,20 zł
(26,81%)
To jest tak samo jak ze 100 000 zł po trzech latach oddamy 26
812,00zł (26,81%)

Jak już podnieśliśmy kwotę kredyt o równowartości 1000 zł do 100
000 zł to dopiero teraz widzimy, jaki duży koszt ponosimy przy
kredytach krótko terminowych?,
Czyli 26,81%a takie same koszty przy kredycie hipotecznym mamy dopiero
po 10 latach jego spłaty.
Teraz, też, łatwo nam porównać koszty kredytów do zysków, jakie
uzyskujemy ze swoich oszczędności i jakie jesteśmy w stanie uzyskac
oszczędzając.

Po co mi spłacać kredyt przez 30lat i płacić ratę 446,81 zł jak
mnie stać płacić ratę 986,99 zł. przez 10 lat.

Otóż tę różnicę około 500 zł powinniśmy wpłacać w
systematyczne oszczędzanie w swoja emeryturę. Oszczędzając w ten
sposób po 30 latach możemy zgromadzić oszczędności w około 857
190 zł.
Gdybyśmy wpłacili tylko raz 100 000 zł możemy zyskać po 30 latach
około 1 006 270 zł, o po 35 latach około 147 854 złotych.

Założenia: Wartość inwestycji wg realnej stopy zwrotu 5 %,
uśredniona inflacja w wysokości 3%.

Pobieżna analiza kosztowności kredytu może prowadzić kredytobiorcę
do stwierdzenia, że lepiej spłacać kredyt przez 30 lat, a nie przez
10 lat, chociaż pozwala mu na to jego sytuacja finansowa. Jednak warto
zastanowić się, czy nie lepiej wpłacać różnicę wysokości raty w
systematyczne oszczędzanie.

Wystarczy przecież przeanalizować, jakie zyski prognozuje się w
Przyszłość z wynikami już uzyskanymi w latach poprzednich.

... skąd można wiedzieć, co będzie za 10, 30czy 35 lat?".

Odpowiedź można powiedzieć jest prosta. Z roku na rok zmniejszają
się koszty kredytu Tak, więc w trakcie spłaty kredytu spada nam
zadłużenie, a spłacanej racie odsetkowo kapitałowej przeważa
kapitał, a nie odsetki.

Jeśli spłacamy kredyt i w trakcie jego spłat i stopy procentowe
pójdą górę, to odsetki wzrosną nam nieznacznie, ponieważ koszt
pożyczonej kwoty ponieśliśmy na początku.

Analizując powyższe przykłady i wnioski możemy dojść do sytuacji
odwrotnej, że przy zakupie nieruchomości, urządzeniu mieszkania, czy
samochodu angażować jak najmniej własnych środków zaciągając
kredyt do maksymalnej wartości transakcji, a jeśli kwota kredytu jest
niewystarczająca do jej zamknięcia z braku zdolność kredytowej
uzupełniamy ją swoimi środki. Podpisując umowę kredytową możemy
spokojnie wybierać jak najdłuższy okres kredytowania i nie myśleć
o jak najszybszej jego spłacie, a każde nadwyżki kapitału
inwestować w systematyczne oszczędzanie na własną emeryturę.

Analizując poniższe wyniki :
zyski z funduszy stabilnego wzrostu z 5 lat spłacają nam koszty
kredytu po 40 latach jego spłaty;

zyski z funduszy akcji z 5 lat spłacają nam koszty kredytu 80 lat
jego spłaty.

Wyniki funduszy z 5 lat
Stabilnego wzrostu
Arka BZ WBK Stabilnego Wzrostu (PLN) 86,30%
PKO/Credit Suisse Stabilnego Wzrostu (PLN) 61,44%

Zrównoważone
ING Zrównoważony (PLN) 112,12%
PKO/Credit Suisse Zrównoważony (PLN) 89,78%

Akcyjne (polskie)
Arka BZ WBK Akcji (PLN) 234,01%
PKO/Credit Suisse Akcji (PLN) 167,58%



Michał Asman