Dnia 19 Dec 2006 00:50:54 -0800, Michał Asman napisał(a):

> Wyliczając koszty kredytu na powyższych przykładach 1 i 2 otrzymamy:
>
> Koszty kredytu w skali roku od każdej pożyczonej kwoty:
> o oprocentowaniu nominalnym 3,44 % równa się lokacie 2,04%;
> o oprocentowaniu nominalnym 3,75 % równa się lokacie 2,24%;
> o oprocentowaniu nominalnym 5,50 % równa się lokacie 3,43%;
> o oprocentowaniu nominalnym 7 % równa się lokacie 4,72%;
> o oprocentowaniu nominalnym 15 % równa się lokacie 8,20%;
>
> Przykładowe zyski z lokat, jakie banki oferują:
> Lokata 4,5%
> Lokata 5,5 %
> Lokata 7,00%

Ale porównanie tak wyliczonego oprocentowania nominalnego do
oprocentowania lokaty jest zwykłym nadużyciem.
W przypadku lokaty cała jej kwota jest przez cały okres jej trwania w
dyspozycji banku, natomiast w przypadku kredytu, ze względu na spłatę
comiesięcznych rat, średnia jego wysokość wynosi tylko połowę tej kwoty.
Oznacza to, że liczony procentowo koszt kredytu jest w rzeczywistości 2
razy wyższy niż to podano w powyższym zestawieniu.

--
Pozdrowienia,
Krzysztof

do góry

Niestety, popełniłem prozaiczną pomyłkę:
oferta ratowa którą rozpatrywałem była nie na 48 miesięcy, lecz na 60 miesięcy.
Po korekcie okazuje się że bank był mniej więcej w porządku – roczne
oprocentowanie od tego wynosiło przy tej spłacie rzeczywiście coś koło 14%.



--
Wysłano z serwisu OnetNiusy: http://niusy.onet.pl

do góry

Mario napisał(a):
> Nareszcie ktoś przeprowadził solidne wyliczenia kosztu kredytu. Nie
> wiem dlaczego autor pisał o wynikach funduszy inwestycyjnych - brak
> związku z wątkiem.

Jest

Najczęściej przy zakupie nieruchomości, czy samochodu lub
urządzeniu mieszkania angażujemy jak najwięcej własnych środków.
W tym celu likwidujemy swoje zyski z oszczędności, a jeśli nasze
środki są niewystarczające do zamknięcia transakcji uzupełniamy
kredytem. Nie jednokrotnie angażujemy swoje środki z oszczędzania
żeby mieć tylko mniejsze oprocentowanie kredytu o 0,5% czy 2%.
Podpisując umowę kredytową wybieramy jak najkrótszy okres
kredytowania i jeszcze Bank nie zdążymy nam go uruchomić myślimy o
jak najszybszej jego spłacie.


Czy tak naprawdę to nam się opłaca? ?

Przykład 1.

Koszty prowizji banku, ubezpieczenia kredytu, ewentualnej wyceny
nieruchomości są takie same przy kredycie zaciąganym na okres 10 czy
30 lat.
Za przyznanie kredytu w wysokości 100 000 zł możemy zapłacić
prowizję np. 2 proc., czyli 2 000 zł + koszty wyceny 1 000 zł = 3
000 zł
Najprostszą metodą jest wyliczenie kosztu kredytu przy ratach
stałych.

Zaciągając ten sam kredyt na 360 miesięcy (30 lat),

- rata stała wyniesie 446,81zł ----mnożymy ją przez 360 miesięcy
(30 lat) i otrzymamy 160 851,60 zł.
-następnie odejmiemy 100 000zł kapitału, więc zostanie 60 851,60
zł. -Do tego dodajemy opłaty towarzyszące przyznaniu kredytu, czyli
3 000.
-Otrzymujemy 63 851,60.
Mamy, że z 100 000 zł po 30 latach oddamy 63 851,60* (63,85%)
To jest tak samo jak z 10 000 zł po 30 latach oddamy 6 385,16 zł*
(63,85%)
To jest tak samo jak z 1 000 zł po 30 latach oddamy 638,52 zł*
(63,85%)
*Tą kwotę należy podzielić przez okres kredytowania, czyli 30 lat.
Dzięki temu otrzymamy średni, roczny koszt kredytu równa się
lokacie -- 2,13 %.?

Porównując kredyt na 10 lat, czy na 30 dochodzimy do wniosku, że
kredyt o oprocentowaniu nominalnym 3,46% wraz z kosztami kredytu równy
jest lokacie 2,13%* w skali roku, oraz mamy jednakowy koszt.

Wyliczając koszty kredytu na powyższych przykładach otrzymamy:

Koszty kredytu w skali roku od każdej pożyczonej kwoty:
o oprocentowaniu nominalnym 3,44 % równa się lokacie 2,04%;
o oprocentowaniu nominalnym 3,75 % równa się lokacie 2,24%;
o oprocentowaniu nominalnym 5,50 % równa się lokacie 3,43%;

Ile mogliśmy zarobić na Funduszach:

Stabilnego Wzrostu mogliśmy zaoszczędzić:

Stopa zwrotu w okresie 31.01.2003 - 31.01.2006 wynosiła 42,77%*
czyli zysk roczny 14,26%.

Fundusz Zrównoważony,
Stopa zwrotu w okresie 31.01.2002 - 31.01.2006 wynosiła 67,87% czyli
zysk roczny 16,97%.
Fundusz Akcji,
Stopa zwrotu w okresie 31.01.2000 - 31.01.2006 wynosiła100,97% czyli
zysk roczny 16,83%.


Teraz, więc, możemy wnioskować, po co mi spłacać kredyt przez
30lat i płacić ratę 446,81 zł jak mnie stać płacić ratę 986,99
zł. przez 10 lat. Otóż tę różnicę około 500 zł powinniśmy
wpłacać w systematyczne oszczędzanie w swoja emeryturę.
Oszczędzając w ten sposób po 30 latach możemy zgromadzić
oszczędności w wysokości około 857 190 zł .
Założenia: Wyliczenia zakładają 6% realną stopę zwrotu w skali
roku, uśrednioną inflację w wysokości 3%. Przykłady mają
charakter poglądowy i nie stanowią gwarancji identycznych zysków.

Gdybyśmy wpłacili tylko raz 100 000 zł możemy zyskać po 30 latach
równowartość 1 006 270 zł.

Założenia: Wartość inwestycji wg realnej stopy zwrotu 5 i 7%,
uśredniona inflacja w wysokości
3%. Przykłady mają charakter poglądowy i nie stanowią gwarancji
identycznych zysków
Pobieżna analiza kosztowności kredytu może prowadzić kredytobiorcę
do stwierdzenia, że :


lepiej spłacać kredyt przez 30 lat, a nie przez 10 lat, chociaż
pozwala mu na to jego sytuacja finansowa. Jednak warto zastanowić
się, czy nie lepiej wpłacać różnicę wysokości raty w
systematyczne oszczędzanie. Wystarczy przecież przeanalizować, jakie
zyski prognozuje się w Przyszłość z wynikami już uzyskanymi w
latach poprzednich.

,,... skąd można wiedzieć, co będzie za 10 czy 30 lat?".
Odpowiedź można powiedzieć jest prosta. Z roku na rok zmniejszają
się koszty kredytu (np. przy kredycie na 30 lat po 5 latach jego
spłaty mamy koszt już poniesiony jego spłaty z 10 lat, po 10 latach
jego spłaty mamy koszt już poniesiony jego z 20 lat. Tak, więc w
trakcie spłaty kredytu spada nam zadłużenie, a spłacanej racie
odsetkowo kapitałowej przeważa kapitał, a nie odsetki.
Jeśli spłacamy kredyt i w trakcie jego spłat i stopy procentowe
pójdą górę, to odsetki wzrosną nam nieznacznie, ponieważ koszt
pożyczonej kwoty ponieśliśmy na początku.

Gdy koszt kredytu ze względu na inflację wzrasta, to proporcjonalnie
muszą wzrosnąć depozyty by mieć środki do obsługuje kredytów
W 2000 roku oprocentowanie kredytu w PLN było na poziomie 18% i jego
koszt równał się lokacie 10%, a lokaty mieliśmy 18%. Jeśli
oprocentowanie kredytu utrzymałoby się do dziś na tym poziomie, to
koszt kredytu zaciągniętego na 60 miesięcy wynosiłby od pożyczonej
kwoty 50%, a z drugiej strony zysk z lokaty z kapitalizacją odsetek,
co roku z tej samej kwoty, którą byśmy pożyczyli, wynosiłaby
128,77% - 50% koszt kredytu = 78% zysku po spłacie tego kredytu.
Czytaj Długi Kredyt Krótka Lokata

Analizując powyższe przykłady i wnioski możemy dojść do sytuacji
odwrotnej, że przy zakupie nieruchomości, urządzeniu mieszkania, czy
samochodu angażować jak najmniej własnych środków zaciągając
kredyt do maksymalnej wartości transakcji, a jeśli kwota kredytu jest
niewystarczająca do jej zamknięcia z braku zdolność kredytowej
uzupełniamy ją swoimi środki. Podpisując umowę kredytową możemy
spokojnie wybierać jak najdłuższy okres kredytowania i nie myśleć
o jak najszybszej jego spłacie, a każde nadwyżki kapitału
inwestować w systematyczne oszczędzanie na własną emeryturę.

Michał Asman

http://www.waluty.com.pl/article.php?id=15941

http://www.waluty.com.pl/a15704-koszt_kredytu_w_zlot
owkach_od_stycznia_2001_do_kwietnia_2006.html

do góry

MK napisał(a):
> "Mario" <k...@p...fm> wrote in message
> news:1166551060.889902.143600@73g2000cwn.googlegroup
s.com...
> > Nareszcie ktoś przeprowadził solidne wyliczenia kosztu kredytu. Nie
> > wiem dlaczego autor pisał o wynikach funduszy inwestycyjnych - brak
> > związku z wątkiem.
>
> Zadne solidne... pieniadzeod banku otrzymujesz dzis, a splacasz przez dlugi
> czas. Tak wiec zeby dokonac porzadnego wyliczenia trzeba wszystkich
> platnosci wyliczyc PV (wartosc biezaca) i to ew mozna przyrownac do
> otzrymanej kwoty kredytu.
> Zupelnie niezrozumiale jest ten tzw roczny koszt kredytu. To jest chyba
> jeden z najczesciej spotykanych bledow przy tego typu wyliczeniach. juz
> nawet osoby zawodowo zajmujace sie finansami zaczynaja ulegac klientom i
> wyliczac tego typu dziwadla.
>
> MK

jakie dziwadła jeśli ze 100 000 zł na funduszu jesteś w stanie
zarobić 16% w skali roku i masz 16 000 zł odsetek rocznie, a
zdrugije strony kredyt nawet na 5,50 % w skali roku i do banku oddajesz
ze 100 000 zł tylko 3 430 zł (3,43%)odsetek złlikwidujesz go żeby
nie zaciagnąć kredytu na 5,5%% w skali roku

Gdybyśmy wpłacili tylko raz 100 000 zł możesz zyskać po 30 latach
równowartość 1 006 270 zł oddając do Banku ze 100 000 zł po 30
latach ( 30 lat razy 3,43%= 102,9%) 102 900 zł w odsetek

Michał Asman

do góry

Michał Asman napisał(a):
> MK napisał(a):
> > "Mario" <k...@p...fm> wrote in message
> > news:1166551060.889902.143600@73g2000cwn.googlegroup
s.com...
> > > Nareszcie ktoś przeprowadził solidne wyliczenia kosztu kredytu. Nie
> > > wiem dlaczego autor pisał o wynikach funduszy inwestycyjnych - brak
> > > związku z wątkiem.
> >
> > Zadne solidne... pieniadzeod banku otrzymujesz dzis, a splacasz przez dlugi
> > czas. Tak wiec zeby dokonac porzadnego wyliczenia trzeba wszystkich
> > platnosci wyliczyc PV (wartosc biezaca) i to ew mozna przyrownac do
> > otzrymanej kwoty kredytu.
> > Zupelnie niezrozumiale jest ten tzw roczny koszt kredytu. To jest chyba
> > jeden z najczesciej spotykanych bledow przy tego typu wyliczeniach. juz
> > nawet osoby zawodowo zajmujace sie finansami zaczynaja ulegac klientom i
> > wyliczac tego typu dziwadla.
> >
> > MK
>
> Jakie dziwadła, jeśli ze 100 000 zł na funduszu jesteś w stanie
zarobić 16% w skali roku i masz 16 000 zł odsetek rocznie, a
z drugiej strony kredyt nawet na 5,50 % w skali roku i do banku
oddajesz
ze 100 000 zł tylko 3 430 zł (3,43%)odsetek zlikwidujesz go żeby
nie zaciągnąć kredytu na 5,5%% w skali roku?
Gdybyśmy wpłacili tylko raz 100 000 zł możesz zyskać po 30 latach
równowartość 1 006 270 zł oddając do Banku ze 100 000 zł po 30
latach ( 30 lat razy 3,43%= 102,9%) 102 900 zł więcej czyli drugie
tyle

do góry

"Michał Asman" <b...@a...com.pl> wrote in message
news:1166725803.017529.112920@n67g2000cwd.googlegrou
ps.com...

> jakie dziwadła jeśli ze 100 000 zł na funduszu jesteś w stanie
> zarobić 16% w skali roku i masz 16 000 zł odsetek rocznie, a
> zdrugije strony kredyt nawet na 5,50 % w skali roku i do banku oddajesz
> ze 100 000 zł tylko 3 430 zł (3,43%)odsetek złlikwidujesz go żeby
> nie zaciagnąć kredytu na 5,5%% w skali roku
>
> Gdybyśmy wpłacili tylko raz 100 000 zł możesz zyskać po 30 latach
> równowartość 1 006 270 zł oddając do Banku ze 100 000 zł po 30
> latach ( 30 lat razy 3,43%= 102,9%) 102 900 zł w odsetek
>

Dziwadla, bo nie uwzgledniaja kosztu pieniadza w czasie. Jesli chcesz
sprawdzac, czy taka operacja sie oplaca musisz wszystkie przeplywy pieniezna
zdyskontowac na chwile obecna. Proponuje dokonac wyliczen korzystajac z NPV.
Nalezy pamietac, ze w przypadku kredytow platnosc rat jest miesieczna, wiec
raczej nie mozna odnosic 3430 odsetek do calosci kredytu, ktory w tej
wysokosci faktycznie byl tylko przez 1 m-c.

MK

do góry

MK napisał(a):
> "Mario" <k...@p...fm> wrote in message
> news:1166551060.889902.143600@73g2000cwn.googlegroup
s.com...
> > Nareszcie ktoś przeprowadził solidne wyliczenia kosztu kredytu. Nie
> > wiem dlaczego autor pisał o wynikach funduszy inwestycyjnych - brak
> > związku z wątkiem.
>
> Zadne solidne... pieniadzeod banku otrzymujesz dzis, a splacasz przez dlugi
> czas. Tak wiec zeby dokonac porzadnego wyliczenia trzeba wszystkich
> platnosci wyliczyc PV (wartosc biezaca) i to ew mozna przyrownac do
> otzrymanej kwoty kredytu.
> Zupelnie niezrozumiale jest ten tzw roczny koszt kredytu. To jest chyba
> jeden z najczesciej spotykanych bledow przy tego typu wyliczeniach. juz
> nawet osoby zawodowo zajmujace sie finansami zaczynaja ulegac klientom i
> wyliczac tego typu dziwadla.
>
> MK

akie dziwadła jeśli ze 100 000 zł na funduszu jesteś w stanie
zarobić 16% w skali roku i masz 16 000 zł odsetek rocznie, a
zdrugije strony kredyt nawet na 5,50 % w skali roku i do banku oddajesz
ze 100 000 zł tylko 3 430 zł (3,43%)odsetek złlikwidujesz go żeby
nie zaciagnąć kredytu na 5,5%% w skali roku

Gdybyśmy wpłacili tylko raz 100 000 zł możesz zyskać po 30 latach
równowartość 1 006 270 zł (1006 %) oddając do Banku ze 100 000 zł
po 30
latach ( 30 lat razy 3,43%= 102,9%) 102 900 zł w odsetek

do góry

Krzysztof Halasa napisał(a):
> a...@o...pl writes:
>
> > Okazało się, że system spłat miesięcznyc służy tylko do tego, aby nie rzucał
> > się w oczy b.wysoki % roczny - znacznie wyższy niż 12 procent - dla pożyczki
> > spłacanej w całości dopiero pod koniec okresu.
>
> Chyba wiekszosc ludzi liczy "oprocentowanie" jako
> 100% * (suma rat - kwota kredytu) / (kwota kredytu * czas w latach).
> Zwykle dotyczy to nawet tych osob, ktore rozumieja przekrety zwiazane
> z "prowizja" i "oplatami z gory". "RRSP" troche to poprawilo.
>
> Natomiast system rat miesiecznych odpowiada realnym mozliwosciom
> splaty, wiekszosc pozyczkobiorcow nie bylaby w stanie splacic
> jednorazowo calosci np. po roku.
> --
> Krzysztof Halasa
]
Mylisz się jeśli ze 100 000 zł na funduszu jesteś w stanie
zarobić 16% w skali roku i masz 16 000 zł odsetek rocznie, a
zdrugije strony kredyt nawet na 5,50 % w skali roku i do banku oddajesz
ze 100 000 zł tylko 3 430 zł (3,43%)odsetek złlikwidujesz go żeby
nie zaciagnąć kredytu na 5,5%% w skali roku

Gdybyśmy wpłacili tylko raz 100 000 zł możesz zyskać po 30 latach
równowartość 1 006 270 zł (1006%) oddając do Banku ze 100 000 zł
po 30
latach ( 30 lat razy 3,43%= 102,9%) 102 900 zł w odsetek

do góry

"Michał Asman" <b...@a...com.pl> writes:

>> Chyba wiekszosc ludzi liczy "oprocentowanie" jako
>> 100% * (suma rat - kwota kredytu) / (kwota kredytu * czas w latach).
>> Zwykle dotyczy to nawet tych osob, ktore rozumieja przekrety zwiazane
>> z "prowizja" i "oplatami z gory". "RRSP" troche to poprawilo.
>>
>> Natomiast system rat miesiecznych odpowiada realnym mozliwosciom
>> splaty, wiekszosc pozyczkobiorcow nie bylaby w stanie splacic
>> jednorazowo calosci np. po roku.

> Mylisz się jeśli ze 100 000 zł na funduszu jesteś w stanie

[itd]

Podkresl to w czym sie rzekomo myle.
--
Krzysztof Halasa

do góry

Krzysztof Halasa napisał(a):
> "Michał Asman" <b...@a...com.pl> writes:
>
> >> Chyba wiekszosc ludzi liczy "oprocentowanie" jako
> >> 100% * (suma rat - kwota kredytu) / (kwota kredytu * czas w latach).
> >> Zwykle dotyczy to nawet tych osob, ktore rozumieja przekrety zwiazane
> >> z "prowizja" i "oplatami z gory". "RRSP" troche to poprawilo.
> >>
> >> Natomiast system rat miesiecznych odpowiada realnym mozliwosciom
> >> splaty, wiekszosc pozyczkobiorcow nie bylaby w stanie splacic
> >> jednorazowo calosci np. po roku.
>
> > Mylisz się jeśli ze 100 000 zł na funduszu jesteś w stanie
>
> [itd]
>
>
Po co pożyczkobiorca miałby spłacić kredyt jednorazowo w całości
np. po roku., Czy ewentualnie spłacać szybko kredyt jak mu się to
nie opłaca, bo nie miał by, co oszczędzać? Przecież zyski z
oszczędności przewyższają koszty kredytu im dłużej poddajesz tym
więcej zyskujesz, bo stać cię więcej oszczędzać na emeryturę,
dlatego w Anglii czy w Sanach żyją na kredytach.
Co robią Polacy likwidują swoje zyski z funduszy żeby mieć tylko o
0,2% mniejsze oprocentowanie i nie widza, że ich zyski roczne
przewyższają koszt kredytu, który chcą zaciągać?
Analizując poniższe wyniki :
zyski z funduszy stabilnego wzrostu już po 5 latach spłacają nam
koszty kredytu po 40 latach jego spłaty.

Zyski z funduszy akcji po 5 latach to spłacają nam koszty kredytu po
80 latach jego spłaty.

Wyniki funduszy z 5 lat
Stabilnego wzrostu
Arka BZ WBK Stabilnego Wzrostu (PLN) 86,30%
PKO/Credit Suisse Stabilnego Wzrostu (PLN) 61,44%

Zrównoważone
ING Zrównoważony (PLN) 112,12%
PKO/Credit Suisse Zrównoważony (PLN) 89,78%

Akcyjne (polskie)
Arka BZ WBK Akcji (PLN) 234,01%
PKO/Credit Suisse Akcji (PLN) 167,58%

do góry