> Witam,
>
> niespelna rok temu kupilem mieszkanko korzystajac z  "super oferty" tego
>  banku. Oprocentowanie 3,31% w CHF przy 20% wkladzie wlasnym, mozliwosc
> wczesniejszej splaty bez wiekszych konsekwencji, moliwosc dokonania
> splat kilku - kilkunastu rat zupelnie bezkarnie etc.
>
> Jakiez bylo moje zdziewienie wczoraj gdy otworzylem korespondencje od
> tego banku:
> "Informujemy o zmianie oprocentowania z 3,31 na 3,68 %".
> I to cholera w czasie gdy RPP obniza stopy procentowe!!!
> Dla przykladu nastepna rata to 375 CHF a miala byc 341 CHF.
> Skandal! Made in Poland w morde jeza!!
>
> Szukam banku, ktory przytuli mnie i moj kredyt. Moze ktorys polecicie?
>
> Mariusz

Witam Serdecznie,

Zacznijmy może od tego nieszczesnego LIBORU dla CHF

Wartosc tego wskaźnika obrazuje po jakiej cenie 4 największe banki w Londynie
pożyczają między sobą franki szwajcarskie. Zawsze jest tak, że cześć banków
posiada nadwyżki depozytów a cześć z nich nadwyżki kredytów. Aby środki np. z
depozytów nie były z punktu widzenia banku stratą (trzeba depozytariuszom
zapłacić odsetki) a inne banki nie odmawialy klientom kredytów tylko dlatego że
w danej chwili brakuje im depozytów, banki posiadające nadwyżkę pożyczają
środki tym które mają niedobór. Wysokośc tego wskaźnika zalezy od wielu
czynników, wysokości stóp procentowych w Szwajcarii, oczekiwań rynku co do
popytu i podazy na CHFy, oczekiwań rynku co do rozwoju gospodarki w tych
państwach, oczekiwań inflacyjnych itd.

Oznaczenia przy LIBOR takiej jak 1M, 3M, 6M, 1Y oznaczaja na jaki okres taka
miedzybankowa pożyczka jest zawierana 1 miesiac, 3 miesiącem 6 miesięcy, rok
itd. W BPHu prawdopodobnie masz LIBOR 3 miesieczny bądź 6 miesięczny

W zeszłym roku wartość tego wskaźnika wynosiła gdzieś około 0,3% czyli bardzo
nisko, w tym roku mamy niewielkie zwyżki na dzień dzisiejszy LIBOR wzrósł do
0,76% i spodziewaj się kolejnych podywżek. Dobrym wskaznikiem tendencji
rynkowych są LIBORy dla dłuższych okresów niż ten który jest podstawą
naliczania twojego kredytu. Libor dla CHF na 5 lat wynosi 1,78 a na 10 lat
2,43%. Oznacza to, że rynek oczekuje ze w długim okresie oprocentowanie dla
Chfów będzie osiągało takie mniej wiecej wartości. Podsumowując to dopiero
pierwsza z podwyżek a Pani w Banku ściemniała.

Co z tym fantem zrobić?

Zasadniczo wyjścia są trzy.

1) Dogadać się z bankiem na temat możliwosci obniżenia marży. Jeżeli
twoja marża kredytowa oscyluje w tej chwili w okolicach 3% masz pewne szanse
choć w przypadku BPHu raczej niewielkie.

2) Przewalutować kredyt. Jeżeli brałeś kredyt w CHFach w zeszłym roku to
sporo zarobiłeś. Nie wiem jaką kwotę wziąłeś ale załóżmy że jesto to 100.000
zł. W zeszłym roku kurs kupna CHFa oscylował gdzieś około 3,1PLN. Zatem aby
dostać od banku 100.000 zł, musiałeś podpisać umowę na około 32.300 CHFów.
Troszkę spłaciłeś więc załóżmy że do spłaty pozostało ci 31.000 CHF. Jeżeli
teraz dokonasz przewalutowania (kurs 2,65) to do spłaty pozostaje ci 82.150
PLN. Biorąc pod uwagę fakt, że oprocentowanie dla złotówek wraz z kolejnymi
decyzjami Rady Polityki Pienięznej spada możesz liczyć na spadek rat ale w
dłuższym okresie. To rozwiązanie jest o tyle korzystne, że nie zapłacisz za
przepisanie wpisanej już zapewne hipoteki. Wówczas składa się tylko wniosek o
zmianę wpisu a to kosztuje 30 zł.

3) Refinansowanie kredytu – bądź jak to kolokwialnie
okresliłeś „przytulenie przez inny bank”.

- Na dzień dzisiejszy marże dla CHFów spadają. Gdybyś zdecydował się na
przewalutowanie realna marża, przy 20% wkłądzie własnym i rozsądnych dochodach,
to około 2% (musisz pamiętać że stawka bazowa czyli LIBOR może rosnąć)

Jeżeli zachowa się ten sam okres kredytowania rata może spaść o jakieś 30-60
CHF (nie znam dokładnie kwoty ani okresu wiec cięzko powiedzieć dokładnie).
Jeżeli będziesz decydował się na przeniesienie kredytu do innego banku musisz
brac pod uwagę sporo spraw.

a) czy bank jest w stanie spłacić kredyt w CHFach czy też dokonuje
przelewów w złotówkach. To duży koszt ponieważ jeżeli weźmiesz kredyt w banku
który przelwa PLN to raz zapacisz za kupno CHF w banku dajacym kredyt a potem
jeszcze raz w BPHu za sprzedaż CHFów za przesłane złotówki niezbędne do
zamknięcia kredytu.

b) Jakie są kursy kupna i sprzedaży waluty. Czym rozstrzał, bądź jak się
mówi w nowomowie „spread”, większy tym musisz do banku przynieść więcej
złotówek na spłatę takiej samej raty w CHFach. W BPHu róznica między kursem
kupna i sprzedaży wynosi prawie 12 gr. To nie jest najmniej a jest to
skwapliwie ukrywany koszt kredytu.

c) Musisz oczywiście rozwazyć kwestię zmiany hipoteki. Wykreslenie
wpisanej hipoteki kosztuje cię połowe tego co zapłaciłeś za wpisanie. Do tego
musisz doliczyć wpisanie nowej czyli za wpisanie zapłacisz jeszcze raz mniej
wiecej tyle ile na poczatku.

d) W przypadku refinansowania zapłacisz też „bankowi który cię
przytula”
prowizję. Cała ta zabawa suma sumarum może cię kosztować kilka tysięcy.
Oczywiście bank może ci to skredytować ale i tak ostatecznie zapłacisz Ty.

e) Musisz pamiętać o tym, że BPH bieże prowizje za wczesniejsze całkowite
spłaty kredytu. Z tego co pamiętam jest to około 1% ale sprawdź w umowie albo
regulaminie. Rozsądny bank rozwiązuje to tak. Dokonuje najpierw nadpłaty
powiedzmy 99% kwoty kredytu (za nadpłaty się nie płaci) a następnie po tygodniu
lub dwóch wysyła drugi przelew na całkowitą spłatę kredytu. Wówczas prowizję
płacisz tylko od tego 1%.



Tak jak pisałem wczesniej nie jestem w stanie oszacować twojej kwoty kredytu.
Tak na oko wydaje mi się, że jest to gdzieś w okolicach 180 TPLN. Przy takiej
kwocie i przy dzisiejszym oprocentowaniu w BPHu na poziomie 3,6 suma odsetek
jakie musisz jeszcze zapłacić to około 80.000 zł. Jeżeli znajdziesz bank, na
przykład mój, który obniży ci oprocentowanie do poziomu 2,4% wówczas suma
zapłaconych odsetek spadnie do 55.000 zł. Czyli nawet jeżeli pokryjesz koszty
refinansownia dalej się to będzie opłacać.



Jeżeli byłbyś zainteresowany podaj swój numer telefonu i zastanowimy się czy
mój bank będzie mógł dokonać procesu „przytulenia” i za jak cene jestesmy

otwarci na negocjacje



Pozdrawiam:

Robert Malczuk



--
Wysłano z serwisu OnetNiusy: http://niusy.onet.pl