Mam taką sytuację. Podpisałem umowe na budowe mieszkania. Na razie
wplacalem srodki wlasne ale troche mi zabraklo wiec sie rozgladam za
kredytem. Kredyt 200.000. Kwota calkowita do zaplacenia deweloperowi
wg umowy 550.000. czyli z prostego odejmowania wynika ze 350.000 juz
wplacilem.
Przy tej wartosci (z umowy) LTV wynosi 36,4%. Przy tych zalozeniach
dostalem wstepna oferte z banku. Glowny parametr czyli oprocentowanie
to WIBOR6M + marza 1,5%. zabezpieczenia standardowe czyli
ubezpieczenie do wpisu hipo itp .... plus po odbiorze mieszkania
obowiazkowe jego ubezpieczenie poprzez bank - 0,1% wartosci.
Warunki w porownaniu do innych ofert calkiem znosne, wiec sie
decyduje. Dostaje projekt umowy w ktorej kwota do ubezpieczenia
mieszkania wynosi 780 zl. Zdziwilem sie nieco skad ta kwota i sie
okazalo ze "rzeczoznawca" wycenil wartosc tego mieszkania na 780.000
czyli 230.000 wiecej niz w umowie! A na razie ono nawet nie istnieje!
W zwiazku z tym zaproponowalem ze skoro przyjmuja ze wartosc tego
mieszkania bedzie duzo wieksza niz w umowie to w takiej sytuacji
wskaznik LTV z i tak w sumie niskiego 36,4% spada do 25,6%. To ja w
zwiazku z tym prosze obnizke marzy.
Niestety sie okazuje ze sa to warunki ostateczne i albo podpisuje taka
umowe, albo moge szukac innego ...
I teraz mam pytania.
1. Jak sie liczy LTV? Od wartosci z umowy czy od wyceny? Czy ew LTV
nizszy o ponad 10% moze wplynac na wartosc marzy?
2. Czy zapis w umowie o obowiazku ubezpieczenia mieszkania za
posrednictwem banku jest wiazacy? Czy mozna po podpisaniu umowy i
wyplacie transz domagac sie aneksu i wpisania ze moge ubezpieczyc
gdzie chce i tylko scedowac umowe na bank? Po kiego grzyba mam
ubezpieczac mieszkanie na ponad 700ys skoro bank musi miec
ubezpieczenie na tylko 200?

do góry

> I teraz mam pytania.
> 1. Jak sie liczy LTV? Od wartosci z umowy czy od wyceny? Czy ew LTV
> nizszy o ponad 10% moze wplynac na wartosc marzy?

od wartosci z umowy, wycena nie ma tutaj nic do rzeczy, ale skoro jest
taka rozna od tej z umowy to uwazaj, aby sie US nie przyczepil, ze za
malo za to mieszkanie zaplaciles!


> 2. Czy zapis w umowie o obowiazku ubezpieczenia mieszkania za
> posrednictwem banku jest wiazacy? Czy mozna po podpisaniu umowy i
> wyplacie transz domagac sie aneksu i wpisania ze moge ubezpieczyc
> gdzie chce i tylko scedowac umowe na bank? Po kiego grzyba mam
> ubezpieczac mieszkanie na ponad 700ys skoro bank musi miec
> ubezpieczenie na tylko 200?

jezeli podpiszesz sie pod tym to bedzie dla Ciebie wiążący, ale
oczywiscie jest to klauzula zabroniona!

domagaj sie mozliwosci ubezpieczenia mieszkania poza bankiem, bedzie
znacznie taniej

w moim przypadku bank sugerowal CU ze skladka ponad 700 zł, podzwonilem
po TU i mam takie samo ubezp. w TU Uniqa za 130 zł...

ubezpieczyc musisz cale mieszkanie czyli suma ubezpieczenia bedzie rowna
jego wartosci z umowy


--
pozdrawiam
RobertS

do góry

On May 7, 10:32 am, "Marcin K." <k...@g...com> wrote:
> Mam taką sytuację. Podpisałem umowe na budowe mieszkania. Na razie
> wplacalem srodki wlasne ale troche mi zabraklo wiec sie rozgladam za
> kredytem. Kredyt 200.000. Kwota calkowita do zaplacenia deweloperowi
> wg umowy 550.000. czyli z prostego odejmowania wynika ze 350.000 juz
> wplacilem.
> Przy tej wartosci (z umowy) LTV wynosi 36,4%. Przy tych zalozeniach
> dostalem wstepna oferte z banku. Glowny parametr czyli oprocentowanie
> to WIBOR6M + marza 1,5%. zabezpieczenia standardowe czyli
> ubezpieczenie do wpisu hipo itp .... plus po odbiorze mieszkania
> obowiazkowe jego ubezpieczenie poprzez bank  - 0,1% wartosci.
> Warunki  w porownaniu do innych ofert calkiem znosne, wiec sie
> decyduje. Dostaje projekt umowy w ktorej kwota do ubezpieczenia
> mieszkania wynosi 780 zl. Zdziwilem sie nieco skad ta kwota i sie
> okazalo ze "rzeczoznawca" wycenil wartosc tego mieszkania na 780.000
> czyli 230.000 wiecej niz w umowie! A na razie ono nawet nie istnieje!
> W zwiazku z tym zaproponowalem ze skoro przyjmuja ze wartosc tego
> mieszkania bedzie duzo wieksza niz w umowie to w takiej sytuacji
> wskaznik LTV z i tak  w sumie niskiego 36,4% spada do 25,6%. To ja w
> zwiazku z tym prosze obnizke marzy.
> Niestety sie okazuje ze sa to warunki ostateczne i albo podpisuje taka
> umowe, albo moge szukac innego ...
> I teraz mam pytania.
> 1. Jak sie liczy LTV? Od wartosci z umowy czy od wyceny?

Oczwyiscie, ze od wyceny :) Dlaczego mialoby sie liczyc od umowy?
Sprzedam Ci moje warte 100 000 mieszkanie za 1 000 000 [zgodnie z
umowa], Ty wezmiesz kredyt na 900 000, nie splacisz i z czego bank sie
"zapsokoi" ? :) Mieszkanie jest warte tyle ile jest warte , a nie tyle
ile za nie placisz.

> Czy ew LTV
> nizszy o ponad 10% moze wplynac na wartosc marzy?

Moze. Zalezy od banku. Zwykle banki maja 2,3 lub nawet 4 marze w
zaleznosci od LTV.

> 2. Czy zapis w umowie o obowiazku ubezpieczenia mieszkania za
> posrednictwem banku jest wiazacy? Czy mozna po podpisaniu umowy i
> wyplacie transz domagac sie aneksu i wpisania ze moge ubezpieczyc
> gdzie chce i tylko scedowac umowe na bank?

Niektore banki dopuszczaja taka mozliwosci.

> Po kiego grzyba mam
> ubezpieczac mieszkanie na ponad 700ys skoro bank musi miec
> ubezpieczenie na tylko 200?

Bierz tez pod uwage, ze mieszkania nie ubezpieczasz tylko dla banku
ale i dla siebie. Banki zwykle oferuja minimum [od spalenia itp], w
firmach ubezpieczeniowych mozna ubezpieczyc sie od wlamania, od
zniszczenia wyposazenia itp :) Warto ubezpieczyc mieszkanie sensownie.

do góry

>
> Oczwyiscie, ze od wyceny :) Dlaczego mialoby sie liczyc od umowy?
> Sprzedam Ci moje warte 100 000 mieszkanie za 1 000 000 [zgodnie z
> umowa], Ty wezmiesz kredyt na 900 000, nie splacisz i z czego bank sie
> "zapsokoi" ? :) Mieszkanie jest warte tyle ile jest warte , a nie tyle
> ile za nie placisz.

Opisujesz sytuacje odwrotna czyli, ze niby mieszkanie jest znacznie
drozsze na umowie niz w rzeczywistosci. Bank po to robi wycene, aby nie
bylo takich sytuacji. Nie udzieli 1 mln. zł kredytu na mieszkanie warte
100kzł, ale da 100kzł kredytu na mieszkanie warte 1 mln, bo niby
dlaczego mialby nie dac?

Poza tym gdybym kupil od Ciebie mieszkanie warte 1 mln. za 100kzł to
miałbym US na karku i niezły domiar...

W omawianym przypadku interesujace jest dlaczego wycena az tak bardzo
rozni sie od ceny transakcyjnej. Czy az taki kryzys na rynku
nieruchomosci mamy, ze mieszkanie jest sprzedawane za ok. 2/3 wartosci?

Poza tym skoro od developera to czy przypadkiem mieszkanie nie jest
nowe? Takie znacznie latwiej wycenic niz z rynku wtornego...

pozdr.
RobertS

do góry

Dobra, dobra - pomijajac pasjonujace przyklady roznicy na plus lub
minus wartosci wyceny od wartosci umownej to powtarzam - dla banku
liczy sie kwota wyceny, nie zas umowy. "Wycene" oczywiscie mozna
ponegocjowac ale liczenie od wartosci umownej nie ma najmniejszego
racjonalnego wytlumaczenia - bo w umowie wpisac mozna wszystko, co kto
sobie wyobraza. US to juz zupelnie inna historia.

do góry

BK pisze:
> Dobra, dobra - pomijajac pasjonujace przyklady roznicy na plus lub
> minus wartosci wyceny od wartosci umownej to powtarzam - dla banku
> liczy sie kwota wyceny, nie zas umowy. "Wycene" oczywiscie mozna
> ponegocjowac ale liczenie od wartosci umownej nie ma najmniejszego
> racjonalnego wytlumaczenia - bo w umowie wpisac mozna wszystko, co kto
> sobie wyobraza. US to juz zupelnie inna historia.
>

No właśnie w umowie nie można sobie wpisać czegokolwiek. To nie jest
jakiś świstek! Wartość z umowy zostaje ujęta w akcie notarialnym i nie
może być "z kosmosu". Wycena bankowego rzeczoznawcy służy przede
wszystkim temu, aby wartość z umowy nie była wyższa niż rzeczywista
wartość mieszkania, gdyż bank miałby słabe zabezpieczenie.
Niższa być może, ale to już do wyjaśnienia z US...

Poza tym od której kwoty liczone są podatki m.in. PCC, taksa notarialna
etc...gdzie w akcie notarialnym masz wycenę? Tam jest TYLKO wartość z umowy!


--
pozdrawiam
RobertS

do góry

On May 7, 12:19 pm, RobertS <b...@x...pl> wrote:
> BK pisze:
>
> > Dobra, dobra - pomijajac pasjonujace przyklady roznicy na plus lub
> > minus wartosci wyceny od wartosci umownej to powtarzam - dla banku
> > liczy sie kwota wyceny, nie zas umowy. "Wycene" oczywiscie mozna
> > ponegocjowac ale liczenie od wartosci umownej nie ma najmniejszego
> > racjonalnego wytlumaczenia - bo w umowie wpisac mozna wszystko, co kto
> > sobie wyobraza. US to juz zupelnie inna historia.
>
> No właśnie w umowie nie można sobie wpisać czegokolwiek. To nie jest
> jakiś świstek! Wartość z umowy zostaje ujęta w akcie notarialnym i nie
> może być "z kosmosu". Wycena bankowego rzeczoznawcy służy przede
> wszystkim temu, aby wartość z umowy nie była wyższa niż rzeczywista
> wartość mieszkania, gdyż bank miałby słabe zabezpieczenie.
> Niższa być może, ale to już do wyjaśnienia z US...
>
> Poza tym od której kwoty liczone są podatki m.in. PCC, taksa notarialna
> etc...gdzie w akcie notarialnym masz wycenę? Tam jest TYLKO wartość z umowy!
>
> --
> pozdrawiam
> RobertS


W swietle obowiazujacych przepisow: strony moga sie umowic na cene,
notariusz pobiera od tego takse, skarbowy pobiera podatek od tego co
mu sie bardziej oplaca, a bank bierze pod uwage wartosc z wyceny.
Paradoksalnie jedna nieruchomosc moze miec wiec 3 wartosci, w tym
samym miejscu i czasie - wszystko zalezy do jakich celow jest ta
wartosc... Czasami moze miec 4 jak sie ma "interesujacego"
ubezpieczyciela.

Kwota umowy wiaze i interesuje jedynie strony umowy [i przy okazji
notariusza - swoja droga ten moze odmowic spisania aktu z razaco
zanizona wartoscia nieruchomosci].

Zwroc uwage, ze sprzedaz mieszkania przez Pana A Panu B to tylko jedna
z mozliwych sytuacji. Czesto sprzedaje sie rozne nieruchomosci, roznym
podobiotom na rozne cele. Zdarza sie mozliwosc np. wykupu
nieruchomosci za ulamkowa jej wartosc - wez idz teraz tym ludziom
powiedz, ze nie mogli tego wykupic :)

Jest swoboda zawierania umow - jesli jest jakis powod placenia ceny
wyzszej/nizszej niz rynkowa to mozna to spokojnie robic - musi to
oczywiscie powod inny niz chec zaplacenia nizszych podatkow bo
skarbowy na to wsiadzie.

do góry

> W swietle obowiazujacych przepisow: strony moga sie umowic na cene,
> notariusz pobiera od tego takse, skarbowy pobiera podatek od tego co
> mu sie bardziej oplaca, a bank bierze pod uwage wartosc z wyceny.
> Paradoksalnie jedna nieruchomosc moze miec wiec 3 wartosci, w tym
> samym miejscu i czasie - wszystko zalezy do jakich celow jest ta
> wartosc... Czasami moze miec 4 jak sie ma "interesujacego"
> ubezpieczyciela.

jakich przepisów? możesz je przytoczyć?

urzędu skarbowego nie interesuje umowa sprzedaży tylko akt notarialny, w
przypadku gdyby wartość na nim rażąco odbiegała od cen rynkowych US może
zlecić własną wycenę.

A wracając do meritum. LTV to zaangażowanie banku w transakcję (w tym
przypadku zakupu nieruchomości).

Na wniosku kredytowym należy wpisać wartość nieruchomości z umowy oraz
kwotę wkładu własnego.

W moim przypadku było tak, że nieruchomość kosztowała (cena z umowy i
aktu notarialnego) X, składało się na to Y - kwota, którą zapłaciłem ze
środków własnych i Z - kredyt bankowy.

Stosunek Z do X daje parametr LTV. Na żadnym dokumencie nie mam wyceny
banku! Powołany przez bank rzeczoznawca sprawdził tylko czy nieruchomość
jest warta tyle (lub więcej) ile wpisałem na wniosku kredytowym i ile
znalazło się na umowie przedwstępnej a finalnie na akcie notarialnym.

Jeżeli mieszkanie kosztuje 600.000 zł i wkład własny kredytobiorcy
wynosi 120.000 zł to bank finansuje resztę = 480.000 zł.

480/600 x 100 = 80% i to daje nam wartość LTV. To cała filozofia.

W żadnych wyliczeniach ani dokumentach nie jest brana pod uwagę wycena
rzeczoznawcy. To tylko orientacyjna informacja dla banku czy
nieruchomość może stanowić zabezpieczenie kredytu o danej wysokości.

EoT


--
pozdrawiam
RobertS

do góry

On May 7, 3:16 pm, RobertS <b...@x...pl> wrote:
> > W swietle obowiazujacych przepisow: strony moga sie umowic na  cene,
> > notariusz pobiera od tego takse, skarbowy pobiera podatek od tego co
> > mu sie bardziej oplaca, a bank bierze pod uwage wartosc z wyceny.
> > Paradoksalnie jedna nieruchomosc moze miec wiec 3 wartosci, w tym
> > samym miejscu i czasie - wszystko zalezy do jakich celow jest ta
> > wartosc... Czasami moze miec 4 jak sie ma "interesujacego"
> > ubezpieczyciela.
>
> jakich przepisów? możesz je przytoczyć?

Taka kompleksowa porada prawna to juz kosztuje:)

>
> urzędu skarbowego nie interesuje umowa sprzedaży tylko akt notarialny, w
> przypadku gdyby wartość na nim rażąco odbiegała od cen rynkowych US może
> zlecić własną wycenę.


Boze drogi to chyba juz bzdura roku. Akt notarialny TO JEST umowa
sprzedazy. Po prostu nasze prawo wymaga aby umowa sprzedazy
nieruchomosci byla zawarta w formie aktu.

Czy Ty aby wiesz w ogole co jest piec w temacie?

>
> A wracając do meritum. LTV to zaangażowanie banku w transakcję (w tym
> przypadku zakupu nieruchomości).
>
> Na wniosku kredytowym należy wpisać wartość nieruchomości z umowy oraz
> kwotę wkładu własnego.
>
> W moim przypadku było tak, że nieruchomość kosztowała (cena z umowy i
> aktu notarialnego) X, składało się na to Y - kwota, którą zapłaciłem ze
> środków własnych i Z - kredyt bankowy.
>
> Stosunek Z do X daje parametr LTV. Na żadnym dokumencie nie mam wyceny
> banku! Powołany przez bank rzeczoznawca sprawdził tylko czy nieruchomość
> jest warta tyle (lub więcej) ile wpisałem na wniosku kredytowym i ile
> znalazło się na umowie przedwstępnej a finalnie na akcie notarialnym.
>
> Jeżeli mieszkanie kosztuje 600.000 zł i wkład własny kredytobiorcy
> wynosi 120.000 zł to bank finansuje resztę = 480.000 zł.
>
> 480/600 x 100 = 80% i to daje nam wartość LTV. To cała filozofia.
>
> W żadnych wyliczeniach ani dokumentach nie jest brana pod uwagę wycena
> rzeczoznawcy. To tylko orientacyjna informacja dla banku czy
> nieruchomość może stanowić zabezpieczenie kredytu o danej wysokości.
>
> EoT
>
> --
> pozdrawiam
> RobertS

Skoro tak sie upierasz, ze wycena nie ma absolutnie zadnego znaczenia
to powiedz mi prosta rzecz: a co z kredytami i pozyczkami
hipotecznymi, ktore nie sa na zakup nieruchomosci? Co z
refinansowaniem kredytow np. 3, 4 czy 5 lat po zakupie? :)

Myslisz, ze jakikolwiek bank obchodzi umowa?

W Twoim przypadku - wycena mogla nie miec znaczenia bo byla CA w
wysokosci kwoty w umowie. Ale wyobraz sobie, ze jest w Polsce troche
wiecej umow niz Twoja.

Dla bankow licza sie wylacznie wyceny i juz. :)

O czym bedziemy dyskutowac skoro dla Ciebie akt notarialny i umowa
sprzedazy to dwie [rozne?] rzeczy ? To niestety mam wrazenie, ze
jednak nie wiesz o czym mowisz, a jedynie "cos ci sie wydaje" bo tak
jest w Twojej umowie.

do góry

> Taka kompleksowa porada prawna to juz kosztuje:)

ale ja Twojej porady nie potrzebuje, skoro się na jakieś przepisy
powołujesz to je podaj, a nie pisz o jakiś tam przepisach

>
> Skoro tak sie upierasz, ze wycena nie ma absolutnie zadnego znaczenia
> to powiedz mi prosta rzecz: a co z kredytami i pozyczkami
> hipotecznymi, ktore nie sa na zakup nieruchomosci?
> Co z
> refinansowaniem kredytow np. 3, 4 czy 5 lat po zakupie? :)

nie ma znaczenia do wyliczania LTV - tyle właśnie napisałem!
i analizujemy konkretny przypadek



>
> W Twoim przypadku - wycena mogla nie miec znaczenia bo byla CA w
> wysokosci kwoty w umowie. Ale wyobraz sobie, ze jest w Polsce troche
> wiecej umow niz Twoja.

wycena to TYLKO potwierdzenie, ze nieruchomosc moze stanowic
zabezpieczenie udzielonego kredytu...gdzie wartosc wyceny wystepuje w
dokumentach?
masz ja w akcie notarialnym? jest na umowie kredytowej?

>
> Dla bankow licza sie wylacznie wyceny i juz. :)

pracujesz w banku?

>
> O czym bedziemy dyskutowac skoro dla Ciebie akt notarialny i umowa
> sprzedazy to dwie [rozne?] rzeczy ?

umowa sprzedazy jest zawierana w formie aktu notarialnego...ale przeciez
trzymamy sie tematu i piszemy o LTV, no nie?


--
pozdrawiam
RobertS

do góry