W dniu 2015-05-22 o 13:08, m pisze:

>> - ceny najmu stoją w miejscu (czyli spadają) lub spadają realnie,
>> zakładanie, że w każdym *kolejnym* rokiem czynsz wzrasta - bez podstaw
>
> Indeksacja o inflację wydaje mi się rozsądnym założeniem. Może nie co
> rok, może co 2 lata ...

Nie słyszałem, aby w ostatnich paru latach komuś skoczyła cena najmu.
Jak ktoś płaci, to jest skarbem dla wynajmującego i ani mu w głowie
podwyżka. Jak ktoś szuka na bieżąco, to dochodzi do wniosku, że w
podobnej cenie ma coraz większy i lepszy wybór.

Sam BGK w swoim programie mieszkań na wynajem początkowo wpisał w umowę
waloryzację czynszu o stopień inflacji, co wzbudziło uśmiech politowania
w branży, potem się z tego wycofał.

>> - nieruchomości spadają
>
> Bo były przeszacowane, mają z czego spadać. Normalnie nieruchomości w
> długim terminie są IMHO pewną lokatą (tyle że biorącą kasę na
> eksploatację).


Nie wiem co to znaczy "normalnie", natomiast wiem że w takiej Hiszpanii
możesz kupować nieruchomości za niskie dziesiątki tysięcy euro. Być może
rzeczywiście TO jest dobra lokata, ale nie w cenach obecnych w Polsce,
gdzie realne są wieloletnie spadki.


>> - trzeba mieć wkład własny, którego tu nie liczysz (w tym przypadku 60
>> 000zł, niedługo 120 000zł)
>
> niewiele zmieni.

Zmieni głównie to, że mniej ludzi kupi, czyli będzie taniej.


>> - nie liczysz kosztów ubezpieczenia (kilkaset zł rocznie) remontów (ca.
>> 2000 w skali roku)
>
> Remonty typu malowanie - i tak obciążają najemcę. Remonty typu wymiana

Błąd. W praktyce nikt nie będzie malował mieszkania wynajmującemu. Robi
to sam wynajmujący, a jak nie chce, to się przeprowadza do innego
mieszkania.

> dachu też obciążają najemcę, bo opłaca je w tzw "czynszu do spółdzielni".

Nie opłaca, najemca jest zobowiązany płacić czynsz wynajmującemu. To,
jakie koszty ponosi wynajmujący jest już bez znaczenia.

>
>> - rozważasz bardzo drogie mieszkanie, co przekłada się na to, że
>> niepotrzebnie przez całe życie będziesz musiał mieszkać w drogim
>> mieszkaniu (duża szansa, że w ciągu 30 lat zarobki przestaną być ponad
>> średnią i będzie problem ze spłatą)
>
> Za to rozważam tani najem jak na ten metraż, dla mniejszych mieszkań

Generalnie wynajmuje się nie na metraż, tylko na pokoje.

> stosunek czynszu do ceny mieszkania jest większy, więc przyjęte przeze
> mnie założenia są i tak na korzyść najmu.

Po cenie najmu wydaje się, że są to przynajmniej 3 pokoje.


>> - gdzieś tam w połowie okresu najmu okazuje się, że mamy na czysto 290
>> 000zł - powinno prowadzić do konstatacji, że "hej, opłaca się przez 15
>> lat wynajmować i skończyć z 290 000zł a potem zobaczymy a/ co będę
>> potrzebował b/ co za to będę mógł kupić/wynająć)
>
> A jak się okaże że będę potrzebował takiego mieszkania za 500, to będzie
> mi się tylko lekka łezka w oku kręciła że mam tylko 290 :).

E, żaden problem, wpłacasz 300 tysięcy i na 200 bierzesz kredyt na parę
lat ;)

>> - plus cała masa oszczędności na najmie, takich jak na przykład to, że
>> jak jest gorzej, to mogę się przeprowadzić do mieszkania za 1000, a nie
>> za 2000zł, gdy tymczasem choćby nie wiem co, w razie kredytu muszę
>> siedzieć w swoim mieszkaniu za "milion"
>
> To są zalety pozafinansowe, z którymi się zgadzam. Większa mobilność
> itd... ale IMHO można między bajki włożyć stwierdzenie że z najmu to
> zostanie takie ohoho że sobie potem kupimy mieszkanie.

Większość nie kupi, bo nie odkłada.

> Mi wychodzi że
> nie kupimy, będziemy mobilniejsi, szczęśliwsi, może zdrowsi, ale kasy
> wprost mieć więcej z tego nie będziemy mieli :).

Szczęśliwsi, zdrowsi - to są czynniki za które warto zapłacić ;)

Mój kolega zakredytował się na mieszkanie na warszawskiej Białołęce.
Akurat dostał pracę ze stałą perspektywą, spokojnie kilka lat będzie
pracował, a kto wie, czy nie do emerytury, czyli kilkadziesiąt ;)

Tylko jest jeden feler - dojazd (w tym samym mieście) 1,5h w jedną stronę...

> Znowu najem ma wadę (też pozafinansową), że w teorii możesz odkładać
> różnicę. W praktyce - wielu nie będzie.

Mhm. Ale może dzięki temu będzie się lepiej odżywiać, trochę świata
zwiedzi itp. ;)

>> - co z podatkami i przyszłym ewentualnym katastrem?
>
> A myślisz że przyszły kataster to będzie płaciła ciotka wynajmującego
> czy wrzuci w czynsz?

Może sobie wrzucać, co nie zmienia faktu, że stawka rynkowa najmu jakaś
tam będzie i nie tak łatwo będzie zmienić punkt równowagi, zwłaszcza że
przy katastrze:
- zwiększy się podaż wynajmujących, bo każdy będzie chciał sobie
"wrzucić podatek w czynsz"
- niektórzy sprzedadzą, aby za puste nie płacić -> spadek cen sprzedaży
-> spadek cen najmu




>> - co z PCC? To 12000zł, a jeśli kupujesz od deva, do ze 30 000zł za
>> wyposażenie stanu surowego
>
> Zakładam zakup używanego.

Zatem bagatela 12000zł PCC :)


>
>> - koszty notarialne
>
> No weź, to są grosze, nieistotne w tego typu zestawieniu. Może przesuną
> granicę przewagi jednego nad drugim o pół roku. Nie biorę pod uwagi też .

To jest parę tysięcy. Powiedzmy 1-2 miesiące najmu. Przy założeniu, że
ktoś nie planuje być przyspawanym do końca życia do swojej pipidówki
(patrz wyżej "kolega 1,5h") to w perspektywie "że może za rok, 5 lat
będę zmieniał" ma to znaczenie.

--
Liwiusz